Jeszcze cztery lata temu sektor biurowy w Polsce był jednym z rynków najszybciej powiększających swoje zasoby w Europie. Dziś w Warszawie - największym ośrodku biurowym w kraju, powierzchnia biurowa kurczy się z powodu wyburzeń przestarzałych biurowców, zmian ich funkcji i wyłączania z eksploatacji na czas modernizacji. W 2023 roku warszawski rynek biurowy zmniejszył się o około 40 tys. mkw. mimo, że do użytku oddano 60 tys. mkw. nowej powierzchni.

Według danych Walter Herz, Warszawa dysponuje obecnie 6 239 000 mkw. powierzchni biurowej. W budowie pozostaje około 300 tys. mkw. biur. To nieco więcej niż w 2022 roku, ale kilkukrotnie mniej niż w okresie boomu rynkowego, kiedy w budowie znajdowało się 800-850 tys. mkw. powierzchni. Ilość powierzchni w budowie spada od kilku lat. Choć aktywność deweloperska w Warszawie w ostatnich miesiącach nieznacznie wzrosła, to ten rok nie przyniesie wielu nowych biur w porównaniu do ubiegłego. Z danych Walter Herz wynika, że do użytku oddanych zostanie jedynie około 90 tys. mkw. powierzchni.

Brak dostępnej powierzchni do wynajęcia na warszawskim rynku widoczny jest przede wszystkim w centrum miasta, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi zaledwie 3-4 proc. W całej aglomeracji jest tylko 10 proc. wolnych biur.

Tylko nowoczesne budynki będą dominować

"Rynek biurowy w Polsce wyhamował i znajduje się w trudnym momencie swojego rozwoju. Popularność pracy zdalnej, wysokie koszty inwestycji, drogie finansowanie, wygórowane ceny gruntów i niska podaż, a także konieczność uwzględnienia wymogów ESG zmuszają deweloperów biurowych do zmiany planów inwestycyjnych. W ubiegłym roku w Warszawie wydano zaledwie trzy pozwolenia na budowę. Kolejnym ogromnym wyzwaniem dla sektora jest starzenie się budynków, z których część nie będzie w stanie sprostać wymogom ekologicznym i unijnym wytycznym dotyczącym emisji. W najbliższych latach właściciele starszych biurowców będą zmuszeni inwestować w modernizację swoich nieruchomości. Pozyskanie środków na ten cel może być jednak łatwiejsze, bo zmienia się polityka banków, które zaczynają aktywniej finansować sektor nieruchomości - mówi Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Widoczny jest powolny wzrost dostępnej powierzchni, zarówno w Warszawie, jak i w regionach. Co więcej, analitycy Walter Herz przewidują jeszcze większe spowolnienie, jeśli chodzi o nowe inwestycje. W 2023 roku w siedmiu największych miastach w Polsce oddano do użytku łącznie około 315 tys. mkw. nowych biur. Najwięcej w Krakowie (77 tys. mkw.), Wrocławiu (75,7 tys. mkw.) i Warszawie (60 tys. mkw.). Między innymi: Craft w Katowicach, budynek E w kompleksie Nowy Rynek w Poznaniu, Ocean Office Park B i Kreo w Krakowie, Intel Technology Poland - IGK6 w Trójmieście oraz Leakside w Warszawie, które weszły na rynek.

Łącznie w głównych ośrodkach biurowych w kraju w budowie znajduje się ponad 630 tys. mkw. powierzchni. Drastyczny spadek realizacji nowych projektów widoczny jest w całej Polsce. Z analizy Walter Herz wynika, że najwięcej biur w regionach powstaje we Wrocławiu - 112 tys. mkw. W Poznaniu w budowie pozostaje 72 tys. mkw. biur, w Trójmieście - 49 tys. mkw, w Katowicach - 46 tys. mkw, w Łodzi - 49 tys. mkw, a w Krakowie - ponad 39 tys. mkw

W przeciwieństwie do Warszawy, dostępność powierzchni biurowej rośnie na rynkach regionalnych. W Trójmieście i Poznaniu wskaźnik pustostanów wynosi 13-14 proc., a w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach 19-21 proc.

Praca zdalna nie spowolniła popytu

Pomimo wprowadzenia na rynek hybrydowego systemu pracy, biura pozostają kluczowe dla firm, a popyt na nowoczesne powierzchnie jest wciąż wysoki. W ubiegłym roku na siedmiu kluczowych rynkach biurowych w kraju zakontraktowano 1 406 100 mkw. powierzchni. Ten dobry wynik został osiągnięty zarówno w Warszawie (750 tys. mkw.), jak i na głównych rynkach regionalnych, gdzie całkowity popyt był w ubiegłym roku rekordowo wysoki. Chłonność rynku warszawskiego była nieco niższa niż w wyjątkowym pod tym względem 2022 r., ale znacznie wyższa w porównaniu do lat 2020-2021.

"Na rynku obserwujemy wysoką aktywność najemców, którzy jednak konsekwentnie optymalizują i zmniejszają zajmowaną powierzchnię. Inflacja, wysokie ceny mediów i koszty utrzymania budynków spowodowały znaczący wzrost kosztów operacyjnych w 2023 roku. Stawki wzrosły najbardziej w Warszawie i Wrocławiu - o kilkanaście procent. Czynsze za najlepsze powierzchnie w centrum Warszawy również wzrosły o ok. 4 proc. r/r. Firmy starają się ograniczać wydatki, ale jednocześnie zwiększać atrakcyjność swoich biur, aby zachęcić do pracy stacjonarnej. Najemcy, którzy decydują się na relokację, wybierają bardziej centralne lokalizacje i nowocześniejsze biura w budynkach spełniających wysokie standardy środowiskowe - mówi Mateusz Strzelecki.

Mateusz Strzelecki zwraca uwagę, że zmieniają się również warunki umów. Dodaje, że w nowoczesnych biurowcach okres na jaki kontraktowana jest powierzchnia jest dłuższy, podczas gdy w starszych budynkach negocjowane są krótsze okresy najmu. Firmy zastrzegają sobie również prawo do zmiany powierzchni w trakcie trwania umowy, jeśli okaże się, że nie będą z niej częściowo korzystać ze względu na pracę zdalną.

Zarówno właściciele budynków, jak i najemcy stawiają na nowe technologie, które stają się kluczem do poprawy efektywności zarządzania nieruchomościami, ale także pozwalają firmom i ich pracownikom lepiej wykorzystywać biura i zakres usług dostępnych w budynkach.

źródło:property-forum.eu