Okoliczności EEC 2020 były bardzo szczególne. Wszystkim debatom w katowickim MCK towarzyszył temat pandemii koronawirusa i jej wpływu na nasze życie, pracę oraz biznes.

- Niestety epidemia negatywnie wpłynęła również na rynek nieruchomości komercyjnych w Europie – co pokazują dane. W drugim kwartale wartość transakcji spadła o blisko 40 proc. Jednak dane z polskiego rynku są bardziej optymistyczne - wspomniała we wstępie Małgorzata Burzec-Lewandowska, moderatorka dyskusji.
Statystyki wskazują, że pierwsze półrocze przyniosło absolutny rekord w historii rynku inwestycyjnego w segmencie magazynowym. Dla sektora biurowego było to natomiast drugie najlepsze co do wartości transakcji sześć miesięcy w historii.

- Pomimo zawirowań spowodowanych przez COVID-19, całkowita wartość wolumenu transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszej połowie bieżącego roku była nawet wyższa od świetnego rezultatu uzyskanego w tym samym czasie w roku 2019, do tej pory rekordowym - dodał Robert Posytek, drugi z moderatorów panelu.

Czy polski rynek nieruchomości komercyjnych ma tak solidne podstawy, że nawet globalna epidemia nie ostudziła zapału inwestorów do lokowania kapitału nad Wisłą? 

Rafał Sonik, prezes zarządu, Gemini Holding, jako główny motor napędowy polskiej gospodarki i rynku nieruchomości podaje konsumpcję. - Polska konsumpcja i chęć poprawy własnego losu mają fundamentalną siłę. Zaobserwowałem to, gdy przygotowywaliśmy się do otwarcia naszych galerii po okresie lockdownu. Mimo że był to okres 1-3 maja, w każdej z naszych galerii, gdzie zatrudniamy po tysiąc osób, właściwie wszyscy pracownicy stawili się do pracy – opisywał Rafał Sonik, prezes zarządu, Gemini Holding. - Był to jeden z najbardziej budujących momentów ostatnich siedem miesięcy. Uważam, że nasz etos pracy pozwoli nam wyjść z kryzysu oraz fakt, że nadal chętnie konsumujemy, dzięki czemu zarówno tradycyjny handel, jak i e-commerce oraz towarzyszące usługi odbiją się w kształcie V, co pokazuje już przykład Niemiec, za którym podążamy  - podsumował.

Zgodził się z nim Maciej Dyjas, partner zarządzający, Griffin Real Estate, który dodał, że innym filarem atrakcyjności polskiego rynku jest położenie, pozwalające Polsce stać się ważnym elementem łańcucha dostaw i beneficjentem trendu nearshoringu.

Podobnie uważa Robert Dobrzycki, CEO, Panattoni Europe, który podkreślił, że globalnie nieruchomości mają się dobrze, dotyczy to także sektora w Polsce. - Poza zaangażowaną siłą roboczą, naszą siłą jest idealne położenie geograficzne w stosunku do największej gospodarki Europy jaką są Niemcy. Polska pełni w stosunku do Niemiec trochę taką rolą jaką Meksyk dla Stanów Zjednoczonych, stanowiąc ich zaplecze – zaznaczył.

Joanna Wojnarowska, partner, radca prawny, kierująca Departamentem Nieruchomości, DWF Poland dodała, że zwiększa się również wykształcenie naszej kadry, zaś pensje pozostają nadal konkurencyjne w porównaniu z Zachodem. To wykorzystują m.in. centra usług biznesowych.

- Ten sektor zatrudnia obecnie 400 tys. osób i jest w stanie przyciągać kolejne inwestycje do Polski. Myślę, że na kryzysie wywołanym COVID-19 może zyskać sektor magazynowy i mieszkaniowy. Rynek biurowy również ma się lepiej, niż sądzimy. Pozostaje pytanie o preferencje zakupowe Polaków. Podstawowe potrzeby zakupowe coraz częściej realizowane są w shopping mallach, mniejszych centrach handlowych lub online. Pytanie: co z częścią rozrywkową... – powiedziała.

Jak podkreślił Maciej Dyjas, prawdziwa ocena sytuacji na rynku nieruchomości będzie możliwa za rok-półtorej, gdyż wiele z inwestycji, które miały teraz miejsce, zostało uzgodnionych jeszcze przed pandemią.

Dobre wieści płyną też z rynku transakcyjnego. Tomasz Ożdziński, Associate Partner, Dział Doradztwa Podatkowego, EY, Grupa Rynku Nieruchomości zaznaczył, że z kilkunastu transakcji z ostatniego półrocza, przy których pracował, wszystkie z rynku magazynowego doszły do skutku.

- W przypadku rynku biurowego konieczna była pewna korekta umów dotycząca przychodów, która lepiej odzwierciedlałaby sytuację pandemiczną. Największy problem był z transakcjami na rynku retail, gdyż teraz jest chwila na zastanowienie się co dalej z centrami handlowymi. Widzimy, że zainteresowanie polskimi nieruchomościami nie maleje. Inwestorzy pojawiają się ze wszystkich kierunków świata – powiedział.

Również architekt Przemo Łukasik, współwłaściciel pracowni Medusa Group mówił, że pandemia nie wpłynęła negatywnie na pracę architektów. - Jako pracownia nie straciliśmy przez lockdown żadnego projektu. Kontynuujemy prace nad projektami mieszkaniowymi i biurowymi. Niedawno oddaliśmy do użytku projektu hotelu Nobu. Jedynie dwa projekty zagraniczne, w Nowym Jorku I Bangladeszu, zostały na razie zawieszone – mówił.

Sytuacja wygląda dobrze również na rynku mieszkaniowym. Jak mówił Tomasz Ożdziński, zgłaszają się inwestorzy zainteresowani zbudowaniem portfela mieszkań na wynajem. Szukają albo istniejących portfeli albo chcą kupować lub budować własne mieszkania. Michał Sapota, prezes HRE Investments przyznał, że Polska nadal jest zapóźniona w stosunku do Europy Zachodniej, zarówno pod względem liczby mieszkań, jak i powierzchni biurowej, co powoduje, że na tym rynku nadal jest popyt.

- W zależności od tego kto liczy, brakuje nam od 300 tys. do nawet 3 mln mieszkań. Trzeba będzie powoli wymieniać również budynki z lat 50. i 60. oraz za kilkanaście lat, również budynki z wielkiej płyty – uzupełnił.

Pandemia bez wątpienia wpłynie jednak na projektowanie. Architekt z Medusa Group podkreślał, że pandemia spowodowała, że wszyscy zastanawiamy się nad tym, jak będzie wyglądała przyszłość. - Architekt musi być krok przed wszystkimi, wyprzedzać trendy. Samo projektowanie dużych obiektów zajmuje kilkanaście miesięcy, a następne kilkanaście jego realizacja, dlatego architekci muszą myśleć przyszłościowo – podkreślił.

Magazyny przyspieszają

Jak wygląda sytuacja w poszczególnych sektorach? Co zmieniła pandemia? Zdecydowaną gwiazdą rynku nieruchomości są magazyny. Czy jednak tak duży popyt ze strony inwestorów spotka się z wystarczającą podażą? W jaki sposób tak wielkie zainteresowanie inwestorów przekłada się na strategię deweloperów?

Robert Dobrzycki przypomniał, że rynek magazynowy już od jakiegoś czasu mocno przyspieszył, na co wpłynął między innymi rozwój sektora e-commerce, zaś COVID-19 jeszcze uwypuklił i wzmocnił ten trend. - Z uwagi na niemożliwość dokonywania tradycyjnych zakupów w pandemii, część osób przyzwyczaiła się do e-commerce. To trend, który zostanie z nami na dobre. Już wcześniej korzystaliśmy z naszego położenia przy produkcji przemysłowej. Teraz kraje zachodnie, zwłaszcza Niemcy, korzystają z naszych usług również jako lokalizacji e-commerce - mówił Dobrzycki.

To zjawisko już wcześniej występowało przy granicach, ale teraz jest to widoczne na dużą skalę. Widać, że rynek magazynowy dynamicznie się rozwija i to się utrzyma również po tym jak pandemia się uspokoi.

- Mimo trudności z podróżowaniem, coraz więcej inwestorów przygląda się naszemu rynkowi. Również najemcy rozwijają się błyskawicznie, z prędkością światła. Jeszcze nigdy nie mieliśmy takich wolumenów, jakie mamy w tej chwili. To nie są klienci zainteresowani niskimi czynszami, ale możliwością ekspansji, rozwoju, dostępu do siły roboczej – uzupełnił szef Panattoni.

Zainteresowani zakupami inwestorzy nadal mają bogatą ofertę do wyboru, dzięki temu, że polski rynek magazynowy jest już dosyć dobrze rozwinięty. Jakich inwestycji logistyczno-magazynowych szukają?

- Poszukujemy obiektów, które obsługują zarówno lokalny, polski rynek i na rzecz rynków międzynarodowych. Inwestujemy zarówno w małe obiekty ostatniej mili, jak i w duże z wieloma najemcami. To są nie tylko magazyny, ale i zaawansowane technicznie centra logistyczne zarówno dla hurtu, jak i sprzedaży detalicznej – mówił Maciej Dyjas i podkreślił, że również najemcy są w coraz lepszej kondycji.

Elastyczne biura w cenie

Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych miesiącach będziemy świadkami kluczowej transformacji rynku pracy. Czy home office radykalnie obniży popyt na nowe powierzchnie biurowe?

Joanna Wojnarowska uważa, że praca zdalna zostanie już z nami na zawsze, jednak biura będą nadal istniały, aby można było spotykać się z zespołem czy klientami. To będzie ich główna funkcja.

- Część osób nie ma warunków do stałej pracy z domu. Po pandemii zwiększy się więc zapotrzebowanie na powierzchnie elastyczne. W dłuższej perspektywie najemcy będą szukać rozwiązań wiązanych: stałego miejsca pracy z jednoczesną możliwością zwiększania lub zmniejszania powierzchni. Jestem zwolennikiem miasta 15-minutowego, aby w tym czasie móc spełnić większość ze swoich potrzeb. Wyobrażam sobie, że będzie jedna stała siedziba a dodatkowo pracownicy będą mieli do dyspozycji różne powierzchnie porozrzucane po całym mieście lub nawet w mniejszych miejscowościach pod miastem – mówiła.

Mniejszy entuzjazm dla biur satelickich przejawiał Maciej Dyjas.

- Poprzez Echo Investment jesteśmy największym deweloperem powierzchni biurowych w Polsce. Już od jakiegoś czasu do każdego nowego budynku dołączaliśmy element powierzchni elastycznej poprzez naszą firmę City Space. Jednak nie jestem przekonany co do rozwoju biur satelickich. Jako Griffin byliśmy jedną z pierwszych firm inwestujących w nowojorskie biurowce po 11 września, kiedy wróżono odejście od lokowania biur w centrum i przejście na pracę zdalną. Zamiast tego nastąpił 20-letni boom i zagęszczenie śródmieścia. Wydaje mi się, że część obecnych trendów będzie jedynie czasowa – opowiadał.

Czy elastyczna powierzchnia pojawi się w każdym biurowcu i stanie się must have dla każdego dewelopera?

Tomasz Ożdziński mówił, że EY już teraz korzysta z takich elastycznych rozwiązań. Główną siedzibę ma w Rondo 1 i dodatkowo powierzchnie w siedzibie WeWork w Mennicy.

- Open space nie pozwala w obecnej sytuacji epidemiologicznej wykorzystać pełnego potencjału powierzchni biurowej. Właściciele biurowców będą pytać najemców, na ile potrzebują elastycznej powierzchni. Na pewno będzie to również duże wyzwanie dla architektów i deweloperów, aby zaprojektować budynki, które pozwolą w sytuacji pandemii na bezpieczne funkcjonowanie biurowca – dodał.

Czy Covid zmieni sposób myślenia o biurowcach i sposób ich projektowania? Przemo Łukasik mówił, że duże znaczenie ma współpraca z samorządami. - Przygotowujemy projekty w dwóch dzielnicach Warszawy, dzięki którym te obszary będą bardziej różnorodne i będą spełniać więcej funkcji. Być może pandemia spowoduje, że pracownicy biur będą mieli też więcej miejsca. W Polsce standardem jest 6 mkw. na osobę, w Skandynawii – 10 mkw. Ważna jest również współpraca urbanistów, architektów i projektantów wnętrz i designu. Zmienią się nie tylko biurowce, ale również i mieszkania, w których coraz częściej pracujemy – opowiadał.

Centra handlowe pokiereszowane przez pandemię

Epidemia koronawirusa najbardziej pokiereszowała sektor handlowy i hotelowy. Czy centra handlowe w kształcie, które znamy obecnie, powoli przechodzą do przeszłości? Rafał Sonik patrzy w przyszłość optymistycznie.

- Kiedy w Polsce rozpoczęła się epidemia, mieliśmy dane z Chin, które mówiły, że po otwarciu centrów handlowych footfall utrzymywał się tam w granicach 20-25 proc. To były przygnębiające statystyki, zwłaszcza że spływały w okresie renegocjacji umów oraz zapisów tarczy antykryzysowej. Teraz jesteśmy po trzech pełnych miesiącach od lockdownu (czerwiec, lipiec, sierpień) i rzeczywistość nas zaskoczyła. Okazało się, że liczby mówią o powrocie na poziomie 60 proc. footfallu, który szybko osiągnął 70 proc. - opowiadał Sonik. - Obecnie mniej osób chodzi do galerii handlowych, aby pooglądać rzeczy albo spotkać się ze znajomymi, rzadziej też jemy w galeriach czy chodzimy do kina. To oznacza, że przy powrocie do 80 proc. kupujących mamy do czynienia z ludźmi, którzy rzeczywiście przychodzą zrobić zakupy, często również dla paru osób. Dodatkowo w niektórych segmentach, np. wystrój wnętrz, mamy doczynienia z 30-proc. wzrostem w stosunku do sytuacji sprzed lockdownu - uzupełnił.

Zamrożona gospodarka bardzo szybko popsuła stosunki na linii właściciele galerii - ich najemcy - banki. Czy po kilku miesiącach ciężkich negocjacji jest szansa na porozumienie?

Jak mówił Rafał Sonik, to był trudny okres, w którym części najemców ciężko było utrzymać emocje na wodzy. - Konsensus był taki, że ustalono obniżki czynszów o 50 proc. Jednak część podmiotów mówiła, żeby zaczekać, jak rozwinie się sytuacja. I rzeczywiście okazało się, że sytuacja była lepsza niż zakładano. Na chwilę obecną mogę powiedzieć, że uda się zebrać ok. 85 proc. czynszów na ten rok – dodał.

Mieszkania w formie

W sektorze budownictwa mieszkaniowego nie widać oznak załamania. Rozpoczynanych inwestycji czy wydawanych pozwoleń na budowę jest tyle co przed rokiem. Trudno się temu dziwić, skoro Polacy po chwilowym zastoju znowu ruszyli na zakupy nieruchomości. Zdaniem analityków HRE Investements, sprzyjają temu najniższe stopy procentowe w historii i obawy przed inflacją.

Chętnych na kredyty mieszkaniowe było w czerwcu prawie o 30 proc. więcej niż w kwietniu. To znak, że jesteśmy świadkami dynamicznego ożywienia i powrotu do normalności? Michał Sapota opowiadał, że lockdown dał Polakom możliwość przyjrzenia się dokładnie ofertom, co widać było po ruchu na stronie. - W czerwcu wielu z klientów, którzy przychodzili do naszych biur, miała już szczegółowo wybrane mieszkania. Osiągnęliśmy rekordowy miesięcznej sprzedaży w niektórych lokalizacjach. Być może po miesiącach zamknięcia część osób podejmie również decyzje o zakupie własnego mieszkania – mówił.

Jak zaznaczył, determinacja do zakupu mieszkania w naszym społeczeństwie jest na tyle duża, że nawet banki nie są w stanie powstrzymać klientów poprzez zwiększenie wkładu własnego czy zwiększone wymagania. Dodatkowo sytuacja kredytowa zaczyna się poprawiać.

Zródło - Property News