Wysoka zdolność deweloperska w miastach regionalnych
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wyniosła prawie 12,73 mln m2 na koniec I kwartału 2023 roku. W ujęciu jednostkowym Warszawa jest niekwestionowanym liderem na tle innych miast pod względem powierzchni biurowej. Niemniej jednak rynki regionalne stopniowo się rozwijają, a w 2022 roku całkowita podaż w miastach regionalnych po raz pierwszy w historii rozwoju rynku przekroczyła podaż w stolicy. Wśród miast regionalnych największymi zasobami dysponuje Kraków (1,75 mln m2 powierzchni biurowej), Wrocław (1,31 mln m2) oraz Trójmiasto (1,02 mln m2).
W I kwartale 2023 roku deweloperzy dostarczyli na polski rynek biurowy ponad 68 000 m2 nowej powierzchni biurowej. Rynek krakowski wzbogacił się o dwa nowe budynki: Ocean Office Park B (28 600 m2) oraz Fabryczna Office Park B5 (14 000 m2). We Wrocławiu oddano do użytku Centrum Południe 3 (20 850 m2), natomiast w Gdyni zakończono budowę obiektu Oficerska (4 700 m2). Na rynku kapitałowym od stycznia do marca 2023 roku nie oddano do użytku żadnego nowego biurowca, co potwierdza zapowiadaną lukę podażową.
Duże zainteresowanie najemców i stabilny wskaźnik pustostanów
W I kwartale 2023 r. popyt na powierzchnię biurową odnotowano na poziomie około 330 000 m2. Podpisane transakcje najmu rozłożyły się proporcjonalnie na rynek warszawski (48% popytu) oraz rynki regionalne (52%). Choć wolumen transakcji najmu był niższy niż w analogicznym kwartale poprzedniego roku (spadek o 22%), to bieżąca aktywność najemców utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie.
"Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie jest wysoki. Duży odsetek zapytań pochodzi od firm ukraińskich, które przeniosły swoją działalność do Polski. Pomimo ograniczonej dostępności atrakcyjnych powierzchni biurowych w Warszawie, wciąż popularne są krótsze umowy najmu - klienci pytają nawet o umowy roczne. Dla najemców poszukujących nowego biura niezmiennie ważna jest jego lokalizacja, zarówno w kontekście ogólnej dostępności komunikacyjnej, np. pod względem bliskości metra, jak i czasu dojazdu pracowników do miejsca pracy - komentuje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator, Agencja Biurowa, AXI IMMO.
Wskaźnik pustostanów w Warszawie pozostaje stabilny na poziomie 11,6% (bez zmian w stosunku do poprzedniego kwartału), co przekłada się na ok. 725 000 m2 dostępnych do wynajęcia. Większa dostępność powierzchni biurowej charakteryzuje lokalizacje poza centrum miasta (12,7%), natomiast wskaźnik pustostanów w strefach centralnych wynosi obecnie 10,2%. Na koniec I kw. 2023 r. średni wskaźnik pustostanów dla miast regionalnych był wyższy niż w stolicy i wynosił 15,9%.
"Oprócz firm z Ukrainy, bardzo aktywne w poszukiwaniu powierzchni biurowej są także kancelarie prawne, firmy księgowe i podatkowe oraz firmy z branży IT. To one obecnie rozwijają się najbardziej dynamicznie. Ze względu na charakter działalności większość z tych klientów jest zainteresowana biurem zlokalizowanym w centrum miasta" - dodaje Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Agencja Biurowa, AXI IMMO.
ESG i komfort
Wraz z ustabilizowaniem się sytuacji pandemicznej, wielu pracodawców zaczęło zachęcać swoich pracowników do powrotu do biura, najczęściej wdrażając hybrydowy model pracy.
"Wprowadzenie hybrydowego modelu pracy ma dwojaki wpływ na popyt na biura. Z jednej strony firmy rozważają optymalizację powierzchni biurowej poprzez jej zmniejszenie, co obniżyłoby koszty wynajmu i przyniosło oszczędności. Z drugiej strony mniejsza liczba pracowników obecnych w biurze w tym samym czasie pozwala na ograniczenie indywidualnych stanowisk pracy i wykorzystanie uwolnionej przestrzeni do stworzenia miejsca do wspólnej pracy lub przestrzeni do relaksu, co często zwiększa komfort i efektywność pracy" - mówi Jakub Potocki.
"Świadomość ESG wśród najemców jest coraz większa. Firmy przywiązują wagę do jakości zajmowanej powierzchni biurowej, która wpływa na komfort pracy i jest jedną z zachęt dla pracowników do powrotu do biura. Niemal wszyscy klienci pytają teraz o sprawność systemu wymiany powietrza w biurze, bo ma on realny wpływ na komfort pracy" - dodaje Bartosz Oleksak.
Opłaty za usługi zdecydowanie w górę
Ubiegły rok przyniósł znaczny wzrost kosztów wynajmu biura, głównie za sprawą wzrostu opłat eksploatacyjnych. Szacuje się, że na koniec I kwartału 2023 roku stawki za tzw. opłatę eksploatacyjną w Warszawie wzrosły o ok. 20% r/r.
Źródło:property-forum.eu
