Kluczowe Wnioski

• Średni wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec 2025 r. wyniósł 9,1%, a największy spadek odnotowano w Centralnej Dzielnicy Biznesu – o 3,9 pkt. proc. rok do roku.
• Czynsze za biura klasy A w centralnej Warszawie wynoszą około 19–27,50 EUR/m² miesięcznie, a w wybranych prestiżowych projektach osiągają nawet 30 EUR/m² miesięcznie.
• Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce mogą zwiększyć się o niespełna 170 000 m² w 2026 r., co pozostaje znacząco poniżej historycznych średnich.
• Miasta regionalne odnotowały popyt na poziomie 770 000 m² w 2025 r., mimo rekordowo niskiej nowej podaży wynoszącej zaledwie 20 000 m².
• Polski rynek biurowy wchodzi w etap wyraźnej polaryzacji – właściciele najlepszych aktywów premium wzmacniają swoją pozycję negocjacyjną, podczas gdy starsze budynki mierzą się z rosnącą presją modernizacyjną.
• Silny wzrost PKB oraz poprawa nastrojów gospodarczych wspierają rynek w 2026 r. Najemcy koncentrują się przede wszystkim na wysokiej jakości powierzchniach w najlepszych lokalizacjach.
• Coraz bardziej spolaryzowany rynek wymaga strategicznego podejścia do wyboru lokalizacji – pomiędzy prestiżowymi strefami centralnymi a lokalizacjami pozacentralnymi oferującymi większą efektywność kosztową.

Czynsze i Pustostany

Czynsze za biura klasy A w najlepszych warszawskich projektach centralnych wynoszą obecnie około 19–27,50 EUR/m² miesięcznie. Lokalizacje pozacentralne pozostają atrakcyjną alternatywą, oferując powierzchnie wysokiej jakości już od około 10 EUR/m² miesięcznie.

Wskaźniki pustostanów nadal wykazują tendencję spadkową:

• Wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1% na koniec 2025 r. (spadek o 1,5 pkt. proc. rok do roku). W Centralnym Obszarze Biznesu poziom ten wyniósł 6,1%, natomiast w strefach pozacentralnych 11,6%.
• Miasta regionalne odnotowały średni poziom pustostanów na poziomie 16,9% (spadek o 0,9 pkt. proc. rok do roku). W Krakowie wskaźnik wyniósł 18,4%, przy czym najlepsze lokalizacje centralne osiągają poziom około 9,8%.
• Ograniczona nowa podaż powoduje wzrost presji na modernizację starszych budynków lub ich konwersję na inne funkcje.

Centralna Dzielnica Biznesu odnotowała największy spadek pustostanów, co potwierdza silny popyt najemców na prestiżowe i nowoczesne projekty biurowe. Jednocześnie firmy bardziej wrażliwe na koszty coraz częściej analizują lokalizacje pozacentralne, które oferują konkurencyjne stawki przy zachowaniu wysokiego standardu.

Absorpcja i Popyt

Rok 2025 potwierdził silną aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym. Łączny wolumen popytu osiągnął 790 000 m², a w samym IV kwartale podpisano rekordowe 310 000 m² umów. Dynamika rynku pozostaje wysoka, jednak popyt staje się coraz bardziej selektywny.

• Miasta regionalne odnotowały popyt na poziomie 770 000 m² w 2025 r., pomimo historycznie niskiej nowej podaży wynoszącej zaledwie 20 000 m².
• Aktywność najemców w IV kwartale 2025 r. była w dużej mierze napędzana renegocjacjami i przedłużeniami istniejących umów, co odzwierciedla dojrzałość rynku oraz większą ostrożność firm przy podejmowaniu decyzji lokalizacyjnych.
• Przedsiębiorstwa coraz większą uwagę zwracają na efektywność wykorzystywanej powierzchni biurowej oraz wybierają budynki o wyższym standardzie, wpisując się w szerszy trend modernizacji zasobów biurowych.
• Lokalni deweloperzy zwiększają aktywność projektową, a mniejsze, bardziej elastyczne inwestycje stają się coraz częstszym elementem rynku.
• Przesunięcie aktywności z nowych umów najmu na renegocjacje pokazuje, że najemcy wykorzystują ograniczoną dostępność powierzchni do optymalizacji kosztów oraz zabezpieczenia najlepszych lokalizacji.

Podaż i Pipeline Deweloperski

Nowa podaż powierzchni biurowej w Polsce pozostaje ograniczona. W 2026 r. zasoby biurowe mogą zwiększyć się o niespełna 170 000 m², co oznacza kontynuację wieloletniego trendu spowolnienia aktywności deweloperskiej.

Najważniejsze informacje dotyczące podaży:

• Warszawski pipeline obejmuje około 189 000 m² powierzchni w budowie, co oznacza spadek o 23% rok do roku.
• Około 60% obecnie realizowanych projektów zostanie ukończonych dopiero po 2026 r., co ogranicza dostępność nowych powierzchni w krótkim terminie.
• W miastach regionalnych w budowie znajduje się około 240 000 m² powierzchni biurowej, głównie w Poznaniu i Krakowie. W 2025 r. oddano do użytku jedynie około 8 000–12 000 m² dużych projektów.
• Ograniczona aktywność deweloperska prawdopodobnie utrzyma się do końca 2026 r. w Warszawie oraz przez kolejne kwartały w największych miastach regionalnych.
• Niedostępność atrakcyjnych działek w centrach miast będzie skłaniać właścicieli starszych obiektów do modernizacji, przebudowy lub zmiany ich przeznaczenia.

Ograniczona nowa podaż będzie wspierać dalsze renegocjacje umów oraz może prowadzić do selektywnych wzrostów czynszów w najlepiej funkcjonujących projektach. Deweloperzy pozostają jednak ostrożni – wysokie koszty finansowania oraz ograniczone zainteresowanie inwestorów poza najlepszymi lokalizacjami centralnymi nadal wpływają na tempo nowych inwestycji.

Aktywność Inwestycyjna

Aktywność inwestycyjna na polskim rynku biurowym stopniowo się odbudowuje. W I kwartale 2026 r. wolumen transakcji wzrósł o 82% rok do roku, osiągając poziom 83 mln EUR. Mimo poprawy sytuacji, przepływ kapitału pozostaje bardzo selektywny.

Najważniejsze trendy:

• Właściciele najlepszych aktywów premium wzmacniają swoją pozycję negocjacyjną, podczas gdy finansowanie starszych nieruchomości oraz budynków z wysokim poziomem pustostanów pozostaje bardziej ograniczone.
• Inwestorzy coraz większą uwagę poświęcają stabilnym przepływom dochodów oraz dokładnej analizie potencjału poszczególnych aktywów.
• Kapitał instytucjonalny koncentruje się przede wszystkim na nowych lub zmodernizowanych budynkach klasy A w prestiżowych lokalizacjach centralnych.
• Starsze obiekty coraz częściej wymagają znaczących nakładów modernizacyjnych lub rozważenia alternatywnych zastosowań, takich jak konwersja na funkcje mieszkaniowe lub inne cele komercyjne.

Warszawa: Analiza Centralna

Największe rynki biurowe w Polsce – Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin i Szczecin – dysponowały łącznie zasobami biurowymi na poziomie 13,04 mln m² na koniec I kwartału 2026 r. Warszawa pozostaje najważniejszym centrum aktywności inwestycyjnej oraz największym rynkiem najmu w kraju.

Najważniejsze obserwacje dotyczące warszawskiego rynku:

• Wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1%, przy czym Centralna Dzielnica Biznesu odnotowała największy spadek – o 3,9 pkt. proc. rok do roku.
• Rynek coraz wyraźniej się polaryzuje – lokalizacje centralne i pozacentralne rozwijają się według odmiennych mechanizmów podaży i popytu.
• Rosnące czynsze w najlepszych projektach centralnych skłaniają firmy do ponownej analizy strategii lokalizacyjnych i poszukiwania dobrze skomunikowanych alternatyw poza ścisłym centrum.
• Najemcy coraz częściej wybierają lokalizacje oferujące równowagę pomiędzy jakością powierzchni, dostępnością komunikacyjną i efektywnością kosztową.
• Rynek wkroczył w 2026 r. z ograniczoną dostępnością nowoczesnej powierzchni. Pomimo wprowadzenia na rynek około 40 000 m² nowych i zmodernizowanych biur w I kwartale 2026 r., dalsze ograniczenie nowej podaży będzie wspierać presję na wzrost czynszów w najlepszych aktywach.

Warszawa pozostaje najbardziej atrakcyjnym rynkiem dla dużych najemców korporacyjnych, jednak coraz większego znaczenia nabierają projekty oferujące wysoką jakość przy bardziej konkurencyjnych kosztach.

Kraków, Wrocław i Trójmiasto: Motory Regionalne

Rynki regionalne pozostają ważnym elementem polskiego sektora biurowego. Pomimo wyższych wskaźników pustostanów niż w Warszawie, największe miasta regionalne nadal przyciągają firmy z sektora IT, usług biznesowych oraz centrów usług wspólnych.

Kraków

Kraków pozostaje jednym z najważniejszych regionalnych rynków biurowych w Polsce. Zasoby biurowe miasta wynoszą około 1,85 mln m², co stanowi około 14% całkowitych zasobów biurowych kraju.

Najważniejsze trendy:

• Czynsze za nowoczesne powierzchnie biurowe pozostają stabilne i wynoszą około 10–18 EUR/m² miesięcznie. W najbardziej prestiżowych projektach stawki mogą przekraczać ten poziom.
• Około 50 000 m² powierzchni biurowej znajduje się obecnie w budowie.
• Największym realizowanym projektem jest Tischnera Green Park o powierzchni około 24 000 m², którego ukończenie planowane jest do końca 2027 r.
• Ograniczona aktywność deweloperska wspiera stabilizację rynku oraz stopniowe zmniejszanie dostępności nowoczesnych powierzchni.

Wrocław i Trójmiasto

Wrocław oraz Trójmiasto pozostają jednymi z największych regionalnych rynków biurowych w Polsce:

• Wrocław dysponuje około 1,36 mln m² powierzchni biurowej.
• Trójmiasto posiada około 1,07 mln m² zasobów biurowych.
• Łączny poziom pustostanów w regionach wyniósł 17,4% na koniec I kwartału 2026 r.
• Wrocław odnotował poziom pustostanów na poziomie około 22%, natomiast Szczecin pozostawał jednym z najbardziej stabilnych rynków regionalnych z poziomem około 7,9%.

Rosnąca konkurencja pomiędzy budynkami wymusza większą elastyczność właścicieli nieruchomości. Największe zainteresowanie najemców koncentruje się na projektach oferujących:

• wysoką jakość powierzchni,
• atrakcyjne koszty operacyjne,
• dogodną lokalizację,
• rozwiązania wspierające model pracy hybrydowej.

Sektory IT, usług biznesowych oraz produkcji pozostają najaktywniejszymi grupami najemców, napędzanymi przez rozwój nearshoringu oraz transformację cyfrową.

Motory Popytu: Zatrudnienie, Nearshoring i Perspektywy Gospodarcze

Polska gospodarka pozostaje jednym z kluczowych czynników wspierających rozwój rynku biurowego. Wzrost gospodarczy, stabilne zatrudnienie oraz dalszy rozwój sektora usług wspierają popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe.

Najważniejsze czynniki wpływające na popyt:

• Gospodarka Polski wzrosła o 3,6% w 2025 r., a prognozowany wzrost na 2026 r. wynosi 3,7%, co wspiera dalszą ekspansję firm oraz stabilizację zatrudnienia.
• Miasta Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Warszawa, pozostają dobrze przygotowane do wykorzystania potencjału sztucznej inteligencji (AI) w celu zwiększania produktywności przedsiębiorstw.
• Pomimo nadal ograniczonego poziomu wdrażania AI w polskich firmach, transformacja technologiczna oraz modernizacja procesów biznesowych zwiększają zapotrzebowanie na nowoczesne, elastyczne powierzchnie biurowe.
• Popyt na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych osiągnął 770 000 m² w 2025 r., co oznacza wzrost o 8% rok do roku. Wynik ten był napędzany przede wszystkim relokacjami międzynarodowych firm oraz rozwojem sektora nearshoringu.
• Koncentracja wysoko wykwalifikowanych pracowników w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu nadal wspiera rozwój rynku biurowego.
• Rozwój sektora usług biznesowych oraz centrów usług wspólnych pozostaje jednym z głównych czynników wzrostu popytu w największych miastach regionalnych.

Firmy coraz częściej traktują biuro nie tylko jako miejsce pracy, ale również jako narzędzie wspierające kulturę organizacyjną, efektywność zespołów oraz pozyskiwanie talentów. W rezultacie rośnie znaczenie wysokiej jakości projektów oferujących odpowiednie udogodnienia i elastyczne rozwiązania.

Kluczowe Ryzyka i Zagrożenia

Pomimo pozytywnych perspektyw dla rynku biurowego, sektor nadal mierzy się z szeregiem wyzwań:

• Niepewność geopolityczna oraz potencjalny wzrost kosztów finansowania mogą ograniczyć tempo ekspansji przedsiębiorstw i utrzymać ostrożność inwestorów oraz deweloperów.
• Model pracy hybrydowej pozostaje trwałym trendem wpływającym na rynek. Zapotrzebowanie na bardzo duże powierzchnie typu open space nie powróciło jeszcze do poziomów sprzed pandemii.
• Starsze budynki biurowe znajdują się pod coraz większą presją modernizacyjną. Obiekty niespełniające aktualnych standardów mogą wymagać gruntownej przebudowy lub zmiany przeznaczenia.
• Rynki regionalne charakteryzują się wyższym poziomem pustostanów niż Warszawa, a decyzje najemców są coraz częściej uzależnione od kompromisu pomiędzy kosztami a jakością oferowanej powierzchni.

W dłuższej perspektywie rynek będzie coraz bardziej podzielony pomiędzy nowoczesne, dobrze zlokalizowane aktywa oraz starsze budynki wymagające dodatkowych inwestycji.

FAQ

Czy czynsze biurowe będą dalej rosnąć w Polsce w latach 2026–2027?

Ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni oraz spadające wskaźniki pustostanów mogą wspierać selektywne wzrosty czynszów, szczególnie w najlepszych projektach klasy A w prestiżowych lokalizacjach centralnych.Jednocześnie lokalizacje pozacentralne oferujące wysoką jakość powierzchni, dobrą komunikację oraz konkurencyjne koszty pozostaną atrakcyjną alternatywą dla najemców poszukujących większej efektywności kosztowej.

Czy obecny moment jest dobry na inwestycje w polskie aktywa biurowe?

Rynek inwestycyjny stopniowo się odbudowuje, jednak inwestorzy pozostają selektywni. Największe zainteresowanie koncentruje się na budynkach klasy A, zlokalizowanych w najlepszych częściach Warszawy oraz największych miast regionalnych.Kapitał coraz większą wagę przykłada do stabilności dochodów, jakości najemców oraz długoterminowego potencjału danego aktywa. Starsze nieruchomości wymagają natomiast szczegółowej analizy pod kątem modernizacji lub zmiany funkcji.

Które miasta oferują największe możliwości dla międzynarodowych najemców?

Najaktywniejszymi sektorami pozostają IT, usługi biznesowe oraz produkcja.Warszawa nadal pozostaje głównym wyborem dla dużych międzynarodowych firm. Kraków i Wrocław umacniają swoją pozycję jako centra technologiczne oraz lokalizacje dla centrów usług wspólnych. Trójmiasto natomiast oferuje szczególne możliwości dla firm z sektora IT, badań i rozwoju (R&D) oraz nowych technologii.

Jaka jest perspektywa dla podaży biur w 2027 r.?

Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej pozostanie ograniczona. W 2026 r. wzrost zasobów ma wynieść mniej niż 170 000 m², a dodatkowa powierzchnia planowana na 2027 r. również pozostaje ograniczona.Około 60% obecnego pipeline’u zostanie ukończone dopiero po 2026 r., co oznacza, że ograniczona dostępność nowych projektów może utrzymać się również w kolejnych latach.

Metodologia i Definicje

Dane w tym artykule pochodzą z raportów MarketBeat Q1 2026 Cushman & Wakefield, lutowych 2026 r. raportów rynku biurowego dla Warszawy i regionów przygotowanych przez AXI IMMO, analizy rynku biurowego Q1 2026 Colliers oraz perspektywy 2026 r. dla rynku nieruchomości w Polsce opracowanej przez CBRE. Czynsze premium odnoszą się do stawek ask w najlepszych budynkach w prestiżowych strefach centralnych; średnie czynsze odzwierciedlają szersze warunki rynkowe. Wskaźniki pustostanów reprezentują procent wynajmowanej powierzchni biurowej niezajętej na koniec okresu. Popyt mierzy całkowitą wynajętą powierzchnię biurową, w tym nowy najem, odnowienia i renegocjacje. Pipeline oznacza nowoczesną powierzchnię biurową w budowie lub ze zatwierdzoną decyzją o zabudowie. Wszystkie wartości w EUR za m² miesięcznie i m² (nigdy sq ft), jeśli nie wskazano inaczej.

Gotów Znaleźć Swoje Biuro?

Rynek biurowy w Polsce nagradza osoby działające szybko i strategicznie wybierające lokalizacje. Niezależnie od tego, czy jesteś najemcą szukającym prestiżowej powierzchni w Warszawie, Krakowie czy poza tym, czy inwestorem oceniającym szanse klasy A, obecne warunki – charakteryzujące się ograniczoną podażą i rosnącymi czynszes w aktywach wysokiej jakości – wymagają szybkiej decyzji. Przeglądaj dostępną powierzchnię biurową i połącz się ze specjalistami rynku na naszej platformie dzisiaj.

Źródła

Cushman & Wakefield Poland MarketBeat Q1 2026, CBRE 2026 Poland Real Estate Market Outlook, AXI IMMO Warsaw Office Market 2025 & 2026 Forecast, AXI IMMO Poland Regional Office Markets 2025 Report, Colliers Poland Office Market Q1 2026, EurobuildCEE analiza rynku biurowego w Polsce (Warszawa i miasta regionalne).