1. Przegląd rynku
Polska pozostaje jednym z najbardziej dojrzałych i płynnych rynków biurowych w Europie Środkowej i Wschodniej, a Warszawa ugruntowała swoją pozycję jako dominujący ośrodek. Stolica skupia większość zasobów klasy A, aktywność inwestorów instytucjonalnych oraz popyt ze strony międzynarodowych najemców.
W ciągu ostatniej dekady warszawski rynek biurowy znacznie się rozrósł, napędzany przez międzynarodowe korporacje, rozwój sektora BPO/SSC oraz stały napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Jednak od 2023 r. tempo realizacji nowych inwestycji spadło z powodu rosnących kosztów budowy, ograniczeń finansowych oraz bardziej ostrożnych prognoz deweloperów.
W rezultacie dynamika podaży w najlepszych lokalizacjach ulega spowolnieniu, a wynajem starszych obiektów staje się coraz trudniejszy.
Czynsz za powierzchnie klasy A w centralnej dzielnicy biznesowej Warszawy: 22–28 EUR/m²/miesiąc
2. Pustostany i dostępność (2026)
Ogólne wskaźniki pustostanów w Polsce mogą być mylące, ponieważ nie uwzględniają rosnącej przepaści między wysokiej jakości a przestarzałymi powierzchniami biurowymi.
Klasa | Wskaźnik pustostanów | Sytuacja rynkowa
- Klasa A (najwyższa) | 5–9% | Ograniczona dostępność, duży popyt
- Klasa A (drugorzędna) | 10–15% | Równowaga, dostępne zachęty
- Klasa B | 15–25%+ | Pustostany strukturalne, spadająca atrakcyjność
W praktyce budynki o dobrej lokalizacji, posiadające certyfikaty ESG, są często prawie w całości wynajęte, podczas gdy starsze budynki — zwłaszcza te pozbawione nowoczesnych udogodnień lub certyfikatów zrównoważonego rozwoju — borykają się z długotrwałymi pustostanami.
Ten trend „ucieczki w kierunku jakości” jest jedną z charakterystycznych cech polskiego rynku biurowego w perspektywie roku 2026.
3. Tendencje w zakresie czynszów i pozycjonowanie kosztowe
Po okresie gwałtownego wzrostu czynszów w latach 2022–2023 rynek wszedł w fazę większej stabilizacji. Czynsz za powierzchnie klasy premium nadal rośnie, ale w znacznie wolniejszym tempie – zazwyczaj w przedziale 1–3% rocznie.At the same time, effective rents (after incentives) can vary significantly depending on building quality and lease terms.
Jednocześnie czynsz efektywny (po uwzględnieniu zachęt) może się znacznie różnić w zależności od jakości budynku i warunków umowy najmu.
Warszawskie benchmarki czynszowe:
- Najlepsze lokalizacje w centralnej dzielnicy biznesowej (CBD) klasy A: 22–28 EUR/m²/miesiąc
- Nowoczesne dzielnice biznesowe: Zazwyczaj 15–25% poniżej poziomu CBD
- Lokalizacje podmiejskie: Często 30–45% poniżej poziomu CBD
Dla najemców ta rozpiętość cenowa stwarza możliwość zmiany powierzchni na lepszą bez proporcjonalnego wzrostu całkowitych kosztów najmu.
4. Plany deweloperskie a ograniczenia podaży
Kluczowym czynnikiem kształtującym perspektywy na rok 2026 jest ograniczona podaż nowych obiektów w przygotowaniu.
Liczba oddanych do użytku nowych obiektów biurowych znacznie spadła w porównaniu z poziomem sprzed 2020 roku z powodu:
- Wyższych kosztów budowy i finansowania
- Ostrożności deweloperów w obliczu niepewnego popytu
- Rosnących wymagań w zakresie ESG i przepisów prawnych
Oczekuje się, że te ograniczenia w planach deweloperskich będą sprzyjać stabilności czynszów w lokalizacjach o najwyższej atrakcyjności w perspektywie średnioterminowej, nawet jeśli sytuacja na rynku obiektów drugorzędnych będzie trudna.
5. Główne czynniki napędzające popyt (2026)
Popyt w Polsce nadal opiera się na zróżnicowanej i stabilnej bazie najemców.
Sektor BPO/SSC pozostaje głównym motorem napędowym, a Polska niezmiennie plasuje się w czołówce światowych lokalizacji dla usług wspólnych dzięki wykwalifikowanej kadrze pracowniczej i konkurencyjności kosztowej.
Rozwija się również sektor technologiczny, wspierany zarówno przez lokalne start-upy, jak i międzynarodowe firmy zakładające regionalne centra.
Ponadto firmy z branży usług finansowych i profesjonalnych nadal zwiększają swoją obecność, szczególnie w Warszawie, korzystając z integracji Polski w ramach gospodarczych UE.
Istotną zmianą strukturalną jest utrzymująca się tendencja do podnoszenia standardów, w ramach której najemcy zmniejszają całkowitą powierzchnię, ale przenoszą się do budynków o wyższym standardzie, oferujących lepsze udogodnienia, spełniających kryteria zrównoważonego rozwoju i zapewniających lepsze warunki pracy dla pracowników.
6. Wpływ pracy hybrydowej
Praca hybrydowa trwale zmieniła popyt na powierzchnie biurowe w Polsce.
Większość dużych najemców zmniejszyła całkowitą powierzchnię zajmowaną o około 15–25% w porównaniu z poziomem sprzed 2020 roku. Zmniejszenie to zostało jednak zrównoważone przez większe inwestycje w jakość przestrzeni roboczej.
Biura są coraz częściej projektowane jako centra współpracy, a nie wyłącznie jako środowiska oparte na biurkach. To spowodowało wzrost popytu na:
- Elastyczne układy
- Pomieszczenia do spotkań i współpracy
- Wysokiej jakości udogodnienia
W rezultacie ogólny popyt pozostaje stabilny, ale rodzaj powierzchni, której poszukują najemcy, uległ zasadniczej zmianie.
7. Zrównoważony rozwój i wymogi ESG
Zrównoważony rozwój nie jest już opcjonalnym elementem na polskim rynku biurowym – staje się podstawowym kryterium przy wynajmie.
Obecnie widoczna jest wyraźna premia czynszowa dla budynków posiadających certyfikaty ekologiczne:
- BREEAM Very Good / Excellent: zazwyczaj o 5–15% wyższe czynsze
- Silna preferencja dla budynków energooszczędnych i niskoemisyjnych
Międzynarodowi najemcy coraz częściej wymagają:
- Ekologicznych klauzul w umowach najmu
- Przejrzystości w zakresie efektywności energetycznej (oceny EPC/EPB)
- Zgodności z korporacyjnymi celami ESG
Budynki, które nie spełniają tych standardów, narażone są na przyspieszone starzenie się.
8. Warunki rynkowe sprzyjające najemcom
W porównaniu z ubiegłorocznym szczytem koniunktury na rynku, warunki panujące w 2026 roku są znacznie korzystniejsze dla najemców.
Najemcy mogą obecnie liczyć na:
- Większą elastyczność w negocjowaniu warunków najmu
- Okresy bezczynszowe oraz dofinansowanie do adaptacji lokalu
- Możliwość wypowiedzenia umowy nawet w przypadku budynków o wyższym standardzie
Ta zmiana daje najemcom strategiczną szansę na pozyskanie lepszych powierzchni na korzystniejszych warunkach niż w poprzednich latach.
9. Perspektywy na rok 2026
W perspektywie długoterminowej polski rynek biurowy powinien pozostać stabilny, ale podzielony strukturalnie.
Najlepsze nieruchomości w centralnych lokalizacjach powinny nadal osiągać dobre wyniki, wspierane przez ograniczoną podaż nowych powierzchni i utrzymujący się popyt ze strony najemców.
Natomiast starsze budynki, które nie są objęte strategiami renowacji lub repozycjonowania, prawdopodobnie będą borykać się z rosnącą pustostanowością i presją na obniżkę czynszów.
Dla najemców oznacza to rynek charakteryzujący się szerokim wyborem, możliwością wywierania wpływu oraz szansami na modernizację.
FAQs
Czy Polska jest dobrym rynkiem do założenia centrum usług wspólnych lub firmy z branży BPO w 2026 roku?
Tak. Polska pozostaje jednym z wiodących miejsc na świecie pod względem działalności w sektorze BPO i usług wspólnych. Połączenie konkurencyjnych kosztów pracy, wysoko wykwalifikowanej i wielojęzycznej kadry oraz solidnej infrastruktury nadal przyciąga międzynarodowe firmy. W porównaniu z Europą Zachodnią całkowite koszty operacyjne pozostają znacznie niższe, przy zachowaniu wysokiej jakości usług.
Jak praca hybrydowa wpływa na popyt na powierzchnie biurowe w Polsce?
Praca hybrydowa zmniejszyła ogólne zapotrzebowanie na powierzchnię, ale nie wpłynęła na popyt na same biura. Firmy wynajmują mniej powierzchni, ale inwestują więcej na metr kwadratowy. Nacisk przesunął się w kierunku jakości, elastyczności i doświadczenia pracowników, co wspiera stały popyt na nowoczesne biura klasy A.
Na co najemcy powinni zwrócić uwagę przy wynajmie biura w Polsce w 2026 roku?
Najemcy powinni skupić się na elastyczności i kontroli kosztów. Obejmuje to zapewnienie opcji wypowiedzenia umowy, wynegocjowanie realistycznych opłat za usługi, uzyskanie dofinansowania do adaptacji powierzchni proporcjonalnego do długości umowy najmu oraz upewnienie się, że budynek spełnia standardy zrównoważonego rozwoju zgodne z ich strategią ESG.
Znajdź odpowiednią powierzchnię
Skontaktuj się z nami lub skorzystaj z wyszukiwarki na naszym portalu, aby znaleźć dostępne powierzchnie spełniające Twoje wymagania.
Szukaj dostępnych powierzchni na biurainfo.pl.
