Właściciele warszawskich biurowców nie chcą z założonymi rękami czekać na setki tysięcy nowych metrów kwadratowych, które w najbliższych kilkunastu miesiącach trafią na stołeczny rynek. Już dzisiaj robią wszystko, żeby zatrzymać najemców, proponując im wcześniejsze renegocjacje i przedłużenie kontraktów – mówi Kamil Komoński, starszy doradca w Cresa Polska.
Nikt nie kwestionuje, że w świecie nieruchomości najemca jest królem. Oznacza to, że właściciele i agenci muszą koncentrować się na lokatorach, aby przetrwać, ale co się stanie, gdy rynek będzie tak silny, że stanie się rynkiem właścicieli?
Właściciele warszawskich biurowców nie chcą z założonymi rękami czekać na setki tysięcy nowych metrów kwadratowych, które w najbliższych kilkunastu miesiącach trafią na stołeczny rynek. Już dzisiaj robią wszystko, żeby zatrzymać najemców, proponując im wcześniejsze renegocjacje i przedłużenie kontraktów – mówi Kamil Komoński, starszy doradca w Cresa Polska.
W najbliższych latach fenomenalny wzrost sektora „flex” nie powinien zwolnić tempa. W regionie EMEA do 2022 roku przybędzie 50% elastycznej powierzchni biurowej, a liczba zajmujących ją pracowników wzrośnie do 750 tys. - wynika z danych Colliers International oraz opracowanego przez firmę raportu „Flexible Workspace Outlook Report 2019”.
Warszawa wciąż stanowi główny kierunek inwestycyjny w Polsce w kategorii nieruchomości biurowych. W mgnieniu oka panorama miasta wzbogaca się w nowe wieżowce, a chętnych na wynajmowanie powierzchni biurowych nie brakuje. Jak donoszą raporty dotyczący rozwoju rynku nieruchomości w Polsce: pod koniec 2018 roku w Warszawie istniało ponad 5,4 mln mkw nowoczesnej powierzchni biurowej. Nie sposób dokładnie oszacować biur powstających w kamienicach i mieszkaniach, a wiele przedsiębiorstw decyduje się na takie rozwiązanie. Dlaczego? Zastanówmy się!
BIURO W KAMIENICY W WARSZAWIE – BILANS ZYSKÓW I STRAT
Niewątpliwie wynajem biura w starej kamienicy ma swoje zalety. Dodatkowo jeśli jest to wyrestaurowany budynek, to ogromnym atutem jest bez wątpienia klimat, który zapewnia praca w mieszkaniu z historią. Małe i średnie firmy skupiają się także na aspekcie finansowym – wynajem biura w kamienicy jest znacznie mniejszym obciążeniem firmowego budżetu. Decydującymi zaletami są także nieskomplikowane umowy najmu, niskie kaucje i wynajem na czas nieokreślony z możliwością wypowiedzenia bez żadnych kar umownych. Kolejnym atutem jest dogodna lokalizacja biura. Zazwyczaj stare kamienice mieszczą się w najatrakcyjniejszych miejscach w mieście – np. na Starym Mieście, na którym nasze oko nie dostrzeże nowoczesnych wieżowców biurowych.
Jednak warto także zastanowić się nad wadami wynajmu biur w kamienicy. Największą stratą takiego rozwiązania jest problem z miejscami parkingowymi. Jest ich niewiele albo nie ma ich wcale i są zarezerwowane dla mieszkańców kamienicy. To największa strata w stosunku do biura w nowoczesnym biurowcu, który dysponuje podziemnym parkingiem. Kolejne braki podczas wynajmowania biura w kamienicy to często brak klimatyzacji, brak możliwości zmiany układu pomieszczeń pod swoje preferencje, brak ochrony i nadzoru nad budynkiem. Wadą jest często także niższy standard samego budynku i problem z organizacją remontu.
Zatem czy wynajem powierzchni w biurowcu ma tylko zalety?
BIURO W NOWOCZESNYM WIEŻOWCU W WARSZAWIE
Bez wątpienia wynajem biura w nowoczesnym wieżowcu niesie ze sobą ogrom plusów. Do największych należą nie tylko bezpieczne umowy bez możliwości wypowiedzenia jej z dnia na dzień, a także możliwość zaaranżowania przestrzeni biurowej zgodnie ze swoimi preferencjami. Dla pierwszych najemców często pojawia się także szansa na konsultacje z projektantem inwestycji i zmiana rozmieszczenia pomieszczeń czy określenie ich wielkości. Duże firmy decydując się na długi okres najmu mają także szansę wynegocjować atrakcyjny okres bezpłatnego najmu – tzw. „rent free”. Dodatkowo biurowce dysponują całodobową ochroną, monitoringiem, recepcją, serwisem, sprzątaniem i organizacją napraw poza godzinami pracy. Kolejnym plusem jest przestrzeń dla pracowników, możliwość stworzenia openspace’u czy dużych sal konferencyjnych z dobrą akustyką i sprzętem audio. Wiele przedsiębiorstw ceni sobie także posiadanie firmowych sąsiadów, z których usług mogą korzystać od ręki.
Oczywiście w każdym rozwiązaniu można dopatrzeć minusy. Do głównych wad wynajmu biura w biurowcu można zaliczyć bardzo wysokie opłaty gwarancyjne (kaucje), które często wynoszą nie mniej niż trzymiesięczny czynsz z doliczonymi kosztami eksploatacyjnymi i opłatami za miejsca parkingowe. Dla niektórych firm wyzwaniem finansowym mogą się także okazać umowy, który podpisywane są na dłuższe okresy – to często min. 3 lub 5 lat. W związku z karami za zerwanie umów, bywa, że firma decydująca się na wynajem przestrzeni w biurowcu musi wykazywać stabilność finansową.
Jedno jest pewne, zarówno dynamicznie powstające biurowce jak i historyczne warszawskie kamienice, znajdują swoich zwolenników. Przy odpowiedniej aranżacji i zaadaptowaniu pomieszczeń, oba rodzaje budynków mogą okazać się świetnym miejscem do pracy.
Źródło: Forbis Group
Nowe kompleksy aranżowane są teraz głównie z myślą o wygodzie użytkowników. Komfort najemców to podstawowy wyznacznik w procesie przygotowywania inwestycji komercyjnych. - Rynek należy dziś do projektów oferujących różnorodne funkcje, z dobrze zaplanowanymi częściami wspólnymi, wykorzystujących nie tylko najnowsze rozwiązania technologiczne, ale również potencjał przestrzeni publicznych – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.
Wśród nowych przedsięwzięć wiele jest dużych, złożonych inwestycji, w których teren wokół budynków zagospodarowywany jest w taki sposób, by obiekt był jak najbardziej atrakcyjny dla pracowników biur i okolicznych mieszkańców.
- Biurowiec to już nie tylko miejsce do pracy, ale także relaksu i spędzania wolnego czasu. Wielofunkcyjny charakter powstających obiektów jest bez wątpienia znacznie atrakcyjniejszy dla najemców niż projekty stricte biurowe. Im więcej funkcji i praktycznych udogodnień znajdujących się w obrębie i w pobliżu nieruchomości, tym lokalizacja jest ciekawsza dla firm poszukujących biur – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.
Na początku była Warsaw Spire
Prekursorem wdrażania zasad zrównoważonego rozwoju przy realizacji projektów jest firma Ghelamco, której flagowa inwestycja Warsaw Spire stała się jednym z najbardziej znanych obiektów w Warszawie. Centralnym punktem projektu usytuowanego w pobliżu Ronda Daszyńskiego jest Plac Europejski, wysokiej jakości otwarta przestrzeń publiczna z restauracjami, kawiarniami i galerią sztuki na świeżym powietrzu.
O zapotrzebowaniu na kompleksy typu mixed-use i ich przewadze konkurencyjnej na rynku świadczyć może choćby sukces stołecznego Konesera, czy Browarów Warszawskich. Ale także spadek zainteresowania mono-biurowym Służewcem Przemysłowym, który zmierza teraz w stronę poszerzenia gamy usług i funkcji, by na powrót zainteresować najemców swoją ofertą biurową. Podobny trend możemy obserwować również na rynku mieszkaniowym, na którym najwyżej punktowane przez najemców są nieruchomości oferujące rozwiązania co-livingowe, w tym wielofunkcyjne przestrzenie wspólne.
Biurowce i browar
W zagospodarowywaniu rozległych terenów położonych w centrach miast i tworzeniu zintegrowanej tkanki miejskiej specjalizuje się Echo Investment, realizujące multifunkcyjne Browary Warszawskie. Około 50 proc. powierzchni, która powstanie w tej inwestycji będą stanowiły biura. W kompleksie znajdą się cztery biurowce, pięć budynków mieszkalnych, ponad 8 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej na usługi, handel i gastronomię, a także przestrzenie publiczne z miejskimi skwerami, kameralnymi uliczkami i zielenią. Ukończony pod koniec ubiegłego roku pierwszy biurowiec w tej inwestycji - Biura przy Bramie został już przez dewelopera sprzedany.
Teraz w kwartale ulic Grzybowska, Krochmalna, Wronia i Chłodna prowadzone są prace przy realizacji kolejnych budynków biurowych. Biura przy Willi i Biura przy Warzelni położone będą w bezpośrednim sąsiedztwie zabytkowej Warzelni, w której znajdzie się restauracja i zostanie uruchomiony browar. Architektura Biur przy Warzelni pozwali też na bezpośrednie przejście do XIX-wiecznych Piwnic Czasu, gdzie mieścić się będzie klimatyczny kompleks gastronomiczny z kilkunastoma restauracjami, kawiarniami i pubami. Będzie tam można też skorzystać z zacisza Ogrodu Centralnego, a jedno z przejść połączy Rynek Warzelni z Placem Dolnym.
Miejsca do pracy i życia
Inwestor przygotowuje w Warszawie także budowę wielofunkcyjnej inwestycji Towarowa 22, a w Łodzi planuje zagospodarowanie prawie 8-hektarowego terenu dawnej fabryki Karola Scheiblera, gdzie ma powstać 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, biurowej i usługowej, a także lokale gastronomiczne, handlowe oraz obiekty kulturalne. Na łódzką inwestycję przy ulicy Tymienieckiego złoży się 20 budynków, a w jej sercu zajdzie się zabytkowa elektrociepłownia. Kompleks wypełnią mieszkania, biura, sklepy, lokale gastronomiczne i obiekty kulturalne. Powstaną też place miejskie, przestrzenie wspólne i tereny zielone o łącznej powierzchni 40 tys. mkw. Będą miejsca parkingowe dla car sharingu, ścieżki rowerowe i stacje serwisowe dla rowerów. Obiekt stanie się miejscem pracy i życia dla około 6 tys. osób.
Przygotowywana Towarowa 22 będzie również inwestycją miastotwórczą. Deweloper podkreśla, że będzie to projekt komercyjny skoncentrowany na człowieku, bo w biurowej okolicy ludzie potrzebują miejsca do spędzania ze sobą czasu. Na obszarze 6,5 ha w centrum Warszawy powstanie 230 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni użytkowej. W środkowej części kompleksu położony będzie plac Kazimierza Wielkiego z odnowionym pawilonem Domu Słowa Polskiego i przykrytą szklanym dachem, odtworzoną ulicą Wronią. W inwestycji zaplanowano 25 proc. zabudowy dla handlu i tyle samo powierzchni biurowej, a także hotel, mieszkania, teatr, kino festiwalowe oraz dwuhektarowy zielony plac. Koncept handlowy, obliczony na 70 tys. mkw. powierzchni stworzony zostanie w zupełnie nowej formule niż tradycyjne galerie. Centralnym elementem będzie tu ulica handlowa wypełniona butikami, restauracjami i usługami.
Biura, usługi, handel, rozrywka i kultura
W założenia zrównoważonego rozwoju wpisuje się też inwestycja oparta na rewitalizacji zabudowań dawnej fabryki Norblina, której realizacja ruszyła w ubiegłym roku. Projekt, który Grupa Capital Park realizuje na ponad 2 hektarowym terenie pomiędzy ulicami Prostą, Łucką i Żelazną przyniesie Warszawie ponad 64 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni użytkowej, w tym 39 tys. mkw. powierzchni biurowej, zaaranżowanej w postindustrialnym, loftowym klimacie i 24 tys. mkw. powierzchni poświęconej funkcji rozrywkowo-usługowo-handlowo-kulturalnej. Miejsce to będzie otwartą mini-dzielnicą z kilkunastoma budynkami usytuowanymi pośród wewnętrznych uliczek.
Zgodnie z trendem związanym ze spędzaniem czasu w duchu slow life zaaranżowany został też projekt Elektrowni Powiśle. Inwestycja wkrótce zostanie oddana. Trzy biurowce, oferujące blisko 22 tys. mkw. powierzchni, które w niej powstały są już niemal całkowicie wynajęte. Na terenie inwestycji położonej na warszawskim Powiślu znajdują się także luksusowe apartamenty na wynajem oraz butikowy hotel. Ofertę uzupełnią ekskluzywne butiki i strefa gastronomiczna, która łączyć będzie otwartą przestrzeń z jedzeniem i tradycyjne restauracje. Znajdzie się w niej kilkadziesiąt różnorodnych konceptów kulinarnych. Beauty Hall na powierzchni 1500 mkw. skupi zaś kompleksowe usługi beauty i wellness.
Różnorodnością funkcji cieszyć się będą również użytkownicy inwestycji Varso Place usytuowanej w pobliżu warszawskiego Dworca Centralnego. W skład projektu HB Reavis wejdzie biurowa wieża Varso Tower, a także Varso 1 i Varso 2, w których działać będzie m.in. pierwszy w Polsce designerski hotel NYX, należący do sieci Leonardo Hotels. Inwestycja przyniesie łącznie 144 tys. mkw. powierzchni do wynajęcia. Poza nowoczesną powierzchnią biurową znajdą się tu także ogólnodostępne pasaże ze sklepami, restauracjami, kawiarniami i lokalami usługowymi. 53-piętrowy wysokościowiec już za dwa lata przyniesie miastu wyjątkową atrakcję. Mieścił będzie panoramiczną restaurację i bar oraz publiczny taras widokowy, położony na wysokości 230 metrów.
Tarasy widokowe i schody hiszpańskie
O miejsca, których funkcją będzie integrowanie zarówno mieszkańców, turystów, jak i miłośników prestiżowych wydarzeń i środowisk biznesowych wzbogaci się też niebawem Olivia Star, najwyższy budynek w Polsce Północnej, będący częścią kompleksu Olivia Business Centre. Na wysokości 150 metrów w budynku powstanie taras zapewniający widok na Zatokę Gdańską, Gdynię, Gdańsk i Sopot oraz Trójmiejski Park Krajobrazowy. Poza punktem widokowym, nowa przestrzeń zapewni atrakcyjną ofertę kulinarną. Na 33. piętrze otwarta zostanie restauracja, którą poprowadzi jeden z najbardziej utytułowanych szefów kuchni na świecie. Na najwyższych piętrach zaaranżowana zostanie także przestrzeń o charakterze centrum konferencyjnego. Przewidziana jest tam również kameralna powierzchnia wystawiennicza, w której odbywać będą się różnego rodzaju spotkania.
Funkcję miejsca spotkań pełnić będą również potężne „schody hiszpańskie”, zaprojektowane na wzór rzymskich, które znajdą się w lobby warszawskiego biurowca Skyliner firmy Karimpol. Przeszklony hall wejściowy 195 metrowego wysokościowca powstającego przy rondzie Daszyńskiego otoczony zostanie kolumnadą 16 metrowych słupów. Okazałe schody, które będą w nim ulokowane połączą wnętrze hallu z zewnętrznym pasażem publicznym. Lobby w zależności od potrzeby stanie się miejscem spektakularnego pokazu mody, widownią wydarzenia teatralnego, pokazu kinowego, czy galerią dzieł sztuki. Projekt tej inwestycji także zapewnia cały szereg ogólnodostępnych usług. Na 30 poziomach w budynku mieścić się będą biura, a 4 przeznaczone będą na cele handlowo-usługowe. Na ponad 3 tys. mkw. powierzchni znajdą się sklepy, restauracje, kawiarnie, czy fitness. Wieża zaoferuje również dwupoziomowy Skybar z widokiem na panoramę miasta, położony na wysokości 165 metrów.
Smartfony i sztuczna inteligencja
Same budynki biurowe też są dziś interaktywne. Oferują użyteczne udogodnienia, a planowane powierzchnie wspólne i lokowane w nich strefy coworkingowe ułatwiają nawiązywanie relacji i wymianę myśli, sprzyjających rozwojowi biznesu. Korzystanie z sal konferencyjnych, parkingu, lobby recepcyjnego do rejestracji gości, czy urządzeń biurowych możliwe jest już przy użyciu aplikacji obsługiwanych za pomocą smartfonów.
Funkcjonalność budynków dzięki najnowszym technologiom jest wciąż polepszana. Niedawno Microsoft i spółka biurowa Skanska podpisały porozumienie o strategicznej współpracy w obszarze PropTech. Zakłada ona wymianę wiedzy i wykorzystanie rozwiązań z zakresu zaawansowanej analityki danych, mechanizmów AI i chmury obliczeniowej do tworzenia przełomowych innowacji dla branży nieruchomości biurowych. W efekcie pozwoli to uzyskać pogłębione wnioski z użytkowania budynków. Dane zbierane z setek czujników i systemów budynkowych pozwolą na analizowanie wielu parametrów, w tym sposobu wykorzystania części wspólnych i powierzchni do pracy, by zrozumieć potrzeby najemców i możliwie najbardziej efektywne wykorzystać przestrzeń. Dzięki czemu możliwe będzie dostosowywanie powierzchni do wymagań użytkowników, na przykład poprzez jej rearanżację czy zmianę funkcji użytkowych. Co ostatecznie doprowadzi do tego, że inteligentne budynki same będą tworzyć i dostosowywać swoje przestrzenie do preferencji najemców.
Źródło: Walter Herz
Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield prezentuje dane dotyczące inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych. W pierwszym kwartale 2019 roku wolumen transakcji w tego typu aktywa wyniósł około 754 mln euro.
536 mln euro, czyli ponad 70% wolumenu dotyczyło nieruchomości biurowych;
W I kw. 2019 r. wyhamował popyt na nieruchomości handlowe;
Wolumen transakcji w całym 2019 roku powinien osiągnąć wartość zbliżoną do wyniku z 2018 roku.
W pierwszych trzech miesiącach 2019 r. wolumen inwestycyjny wyniósł około 754 mln euro, z czego ponad 70% (536 mln euro) przypadło na nieruchomości biurowe. Mimo, że suma transakcji z pierwszego kwartału to niewiele ponad jedna trzecia wartości odnotowanej w tym okresie w roku ubiegłym, to mając na uwadze toczące się procesy sprzedaży, skalę aktywności inwestorów oraz dużą dostępność aktywów, jesteśmy zdania, że obecny rok ma szansę zakończyć się równie mocnym wynikiem co rok 2018 – mówi Marcin Kocerba, Associate. w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield.
Z danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że w I kw. 2019 r. najbardziej popularne typy aktywów to biura i hotele. Wolumen transakcji w sektorze hotelowym wyniósł ponad 143 mln euro i był ponad trzykrotnie wyższy niż w analogicznym okresie roku ubiegłego (około 43 mln euro). Prawie czterokrotnie wzrósł również wolumen transakcji na rynku biurowym – z około 142 mln euro w I kw. 2018 r. do blisko 536 mln euro w tym samym okresie bieżącego roku. W I kw. 2019 r. inwestycje na rynku nieruchomości handlowych wyniosły jedynie około 36 mln euro. W sektorze magazynowym w pierwszych trzech miesiącach br. inwestycje wyniosły 39 mln euro (w porównaniu do około 135,2 mln euro w I kw. 2018 r.).
W pierwszym kwartale 2019 roku obserwowaliśmy umocnienie się trendów z roku ubiegłego, czyli wysoką aktywność na rynku biurowym oraz magazynowym, a także rosnące zainteresowanie inwestorów rynkiem alternatywnych klas nieruchomości w tym hoteli, akademików oraz mieszkań na wynajem. Inwestorzy zdecydowanie ostrożniej podchodzą do nieruchomości handlowych i w tym segmencie są najbardziej selektywni – podkreśla Marcin Kocerba.
Źródło: Cushman & Wakefield
EPP i Echo Investment otworzyły dzisiaj Galerię Młociny dla tysięcy gości, którzy tłumnie zgromadzili się w najnowszym i najbardziej atrakcyjnym centrum handlowym Warszawy. Mieszkańcy stolicy mają teraz dostęp do ponad 200 sklepów ze świetną ofertą, dopasowaną do każdej kieszeni oraz jednego z najciekawszych konceptów gastronomicznych w mieście.
Używamy plików cookie, aby zoptymalizować funkcjonalność witryny i zapewnić najlepszą możliwą obsługę.
Ta strona używa plików cookie do przechowywania informacji na komputerze użytkownika.
Niektóre z tych plików cookie są niezbędne, podczas gdy inne pomagają nam poprawić komfort użytkownika, zapewniając wgląd w sposób korzystania z witryny.
Zaakceptuj zalecane ustawienia
Niezbędne pliki cookie
Niezbędne pliki cookie umożliwiają podstawowe funkcje, takie jak nawigacja po stronie i dostęp do bezpiecznych obszarów. Witryna nie może działać prawidłowo bez tych plików cookie i można je wyłączyć tylko poprzez zmianę preferencji przeglądarki.
Analityka
Analityczne pliki cookie pomagają nam ulepszać naszą stronę internetową poprzez gromadzenie i raportowanie informacji na temat jej użytkowania.
Marketing
Używamy marketingowych plików cookie, aby poprawić trafność otrzymywanych kampanii reklamowych.
Pliki cookie udostępniania społecznościowego
Używamy niektórych wtyczek udostępniania społecznościowego, aby umożliwić udostępnianie niektórych stron naszej witryny w mediach społecznościowych.
