W ostatnich latach sektor biurowy w Polsce, pomimo zmieniających się trendów na rynku nieruchomości, wciąż utrzymuje swoją dominującą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych. W 2025 roku biura stanowiły niemal 40% całkowitego wolumenu transakcyjnego, co świadczy o ich rosnącej atrakcyjności wśród inwestorów. Rekordowo wysoki popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe oraz deficyt podaży w najlepszych lokalizacjach w Polsce są kluczowymi czynnikami, które sprzyjają dalszemu rozwojowi tego sektora.
Silny popyt i deficyt powierzchni biurowych
Wzrost popytu na biura w Polsce napotkał na poważne ograniczenia podażowe, szczególnie w Warszawie. Zasoby biurowe w stolicy skurczyły się o ponad 160 tys. m² w 2025 roku, a w ciągu ostatnich pięciu lat z rynku zniknęło ponad 500 tys. m² powierzchni biurowych. W wyniku tego trendu, w którym starsze, nieefektywne biurowce są wycofywane z rynku, pozostaje coraz mniej nowoczesnych powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. W szczególności w centralnych strefach Warszawy, deficyt powierzchni biurowych staje się coraz bardziej odczuwalny.
Deweloperzy, mimo utrzymującego się popytu, ograniczają aktywność na rynku. W 2025 roku w Warszawie w budowie znajdowało się jedynie około 200 tys. m² biur, co stanowi czterokrotnie mniej niż w okresie rynkowej prosperity. To powoduje dalszy spadek wskaźnika pustostanów i wzrost stawek czynszowych.
Wzrost czynszów i poprawa rentowności aktywów biurowych
Ograniczona dostępność powierzchni biurowych oraz rosnący popyt przekładają się na wzrost stawek czynszowych, szczególnie w segmentach klasy premium. W Warszawie stawki bazowe przekroczyły już 30 euro/m²/miesiąc w wybranych projektach, a eksperci przewidują dalszy potencjał wzrostowy. Podobne tendencje są zauważalne na rynkach regionalnych, w tym w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu, gdzie również zarejestrowano niewielkie podwyżki stawek w 2025 roku.
Wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach przekłada się bezpośrednio na poprawę rentowności aktywów biurowych, co sprawia, że sektor biurowy staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Zwiększone zainteresowanie inwestycjami w biura wynika także z faktu, że inwestorzy szukają aktywów, które oferują atrakcyjną relację ceny do jakości oraz potencjał dalszego wzrostu wartości, poprzez optymalizację grupy najemców i rozbudowę budynków.
Zwiększona aktywność inwestycyjna i rozwój rynku biurowego
W 2025 roku sektor biurowy ponownie powrócił na pozycję lidera rynku inwestycyjnego w Polsce. Zgodnie z danymi, około 30% wolumenu inwestycyjnego w tym sektorze pochodziło od kapitału krajowego, który koncentrował się na aktywach biurowych z potencjałem wzrostu wartości. Ponadto, rok 2025 był rekordowy pod względem wolumenu najmu – przekroczył on 1,56 mln m², z czego połowa to renegocjacje umów. W Warszawie wynajęto blisko 800 tys. m² powierzchni biurowych, a w IV kwartale odnotowano historyczny wynik – 310 tys. m².
Przyszłość sektora biurowego w Polsce
Prognozy na rok 2026 wskazują na dalszy rozwój rynku biurowego w Polsce. Stabilne otoczenie makroekonomiczne, spadająca inflacja, obniżki stóp procentowych i dobra kondycja gospodarki polskiej sprzyjają wzrostowi inwestycji w sektorze biurowym. Wzrost aktywności inwestycyjnej będzie oparty na solidnych fundamentach strukturalnych, co może przynieść dalszy rozwój sektora biurowego w Polsce.
W 2026 roku, biura w Polsce mają szansę umocnić swoją pozycję na rynku nieruchomości komercyjnych, przyciągając zarówno krajowy, jak i zagraniczny kapitał. Oczekuje się, że deficyt podaży, rosnący popyt oraz dalszy rozwój inwestycji w nowoczesne biura sprawią, że sektor ten będzie nadal jednym z najbardziej dynamicznych w Polsce.
Źródło: prestigepr.pl
