W trzecim kwartale 2023 r. całkowite zasoby biurowe w Warszawie wyniosły 6,2 mln mkw. po ukończeniu S-Bridge Office, który dostarczył na rynek 1 900 mkw. powierzchni. Łączna podaż nowej powierzchni biurowej w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. wyniosła 20 300 mkw. i została dostarczona w ramach czterech projektów, co oznacza najniższy wolumen nowej podaży od początku prowadzenia rejestrów.
Cushman & Wakefield szacuje, że deweloperzy mogą dostarczyć 237 500 mkw. nowej powierzchni biurowej, z czego 47 300 mkw. ma zostać ukończone do końca bieżącego roku w ramach trzech projektów.
"Biorąc pod uwagę ilość powierzchni biurowej, która ma pojawić się na rynku w czwartym kwartale, całkowita aktywność deweloperska w 2023 r. spadnie do najniższego poziomu od prawie 25 lat. Spowolnienie to jest spowodowane m.in. spadkiem liczby nowych projektów rozpoczynających się w latach 2020-2021 ze względu na ograniczony popyt na powierzchnię biurową ze strony najemców oraz rosnące koszty finansowania, budowy i wyposażenia. Spodziewamy się, że w nadchodzących latach liczba nowych inwestycji pozostanie stosunkowo niewielka, a luka podażowa utrzyma się prawdopodobnie do 2025 r." - mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Dyrektor Działu Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield.
Popyt: rekordowa liczba transakcji
Całkowita aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2023 roku wyniosła prawie 497 000 mkw. i była o 18% niższa niż w tym samym okresie w 2022 roku. Spadek ten wynikał zarówno z efektu wysokiej bazy, jak i rosnącego trendu adaptacji powierzchni biurowej do hybrydowego modelu pracy.
"W okresie od stycznia do września 2023 r. na warszawskim rynku biurowym zawarto rekordową liczbę 593 transakcji, co oznacza wzrost o 6% rok do roku i o 10% w porównaniu do popytu w szczytowym roku 2019. Struktura popytu w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. była zdominowana przez relokacje, które stanowiły około 58% wszystkich transakcji. Renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 38% i 4% aktywności najemców", komentuje Jan Szulborski, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Największe transakcje w okresie dziewięciu miesięcy do września 2023 r. obejmowały odnowienie umowy najmu przez Accenture na 8 800 mkw. w Proximo II, wynajęcie przez DPD 8 700 mkw. w nowej siedzibie, renegocjację umowy najmu przez Lionbridge na 7 100 mkw. w Taifun oraz umowę przednajmu podpisaną przez ING Hubs Poland na 7 000 mkw. w The Form.
Wskaźnik pustostanów: im bliżej centrum miasta, tym niższa dostępność powierzchni biurowej
We wrześniu 2023 r. dostępność powierzchni biurowej wyniosła około 657 000 mkw. i była o blisko 113 000 mkw. niższa niż rok wcześniej. W trzecim kwartale 2023 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,6%, co oznacza spadek o 1,5 p.p. rok do roku i 0,7 p.p. kwartał do kwartału.
"Naszym zdaniem ograniczona podaż biurowa planowana do ukończenia w latach 2023-2025 spowoduje dalszy spadek wskaźnika pustostanów, umożliwiając warszawskiemu rynkowi wchłonięcie nadwyżki powierzchni biurowej z lat 2020-2022 w nadchodzących kwartałach. Tempo spadku dostępności biur będzie jednak zależało od atrakcyjności poszczególnych lokalizacji", dodaje Jan Szulborski.
Wskaźnik pustostanów dla biurowców w okolicach Ronda Daszyńskiego wynosi 7,5% i spadł o 9,8 p.p. od historycznego szczytu w drugim kwartale 2021 r., podczas gdy dla Służewca od trzech lat utrzymuje się na niezmienionym poziomie ok. 20%.
Czynsze: wzrost czynszów różni się między innymi w zależności od lokalizacji
W trzecim kwartale 2023 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie pozostały na niezmienionym poziomie od końca 2022 r. i wyniosły 22,00-26,00 euro/mkw. miesięcznie w centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie w lokalizacjach poza centrum.
"Firma Cushman & Wakefield zaobserwowała, że projekty będące w trakcie realizacji odczuwają najsilniejszą presję na wzrost czynszów ze względu na znaczną ekspozycję na rosnące koszty budowy i wyposażenia. Polityka cenowa wynajmujących w odniesieniu do istniejących zasobów biurowych będzie w dużej mierze zależeć od takich czynników, jak lokalizacja, wiek, jakość i poziom obłożenia budynków" - podsumowuje Grzegorz Dyląg, Partner, Dyrektor działu Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.
źródłó:propety-forum.eu
