Powierzchnie handlowo-usługowe w biurowcach zyskują na popularności, stanowiąc nawet 7% całkowitej powierzchni najnowszych projektów biurowych. Wzrost ten napędzany jest zmieniającym się krajobrazem miejskim związanym z ewoluującymi potrzebami użytkowników biur i mieszkańców Warszawy, trendem w kierunku budowania wielofunkcyjnych przestrzeni oraz kurczącą się pulą gruntów w kluczowych lokalizacjach biznesowych.
Zasoby powierzchni handlowej w Warszawie, z wyłączeniem wolnostojących magazynów handlowych i powierzchni handlowej w centrach handlowych zakotwiczonych przez duże hipermarkety, wynoszą 1,2 mln mkw. w 45 lokalizacjach. W ciągu ostatnich dwóch lat na rynek trafiło jedynie 37 000 mkw. nowej powierzchni handlowej.
"W obliczu niedoboru powierzchni w centrach handlowych, detaliści szukają alternatywnych lokalizacji i koncentrują się na lokalach w budynkach biurowych i mieszkalnych. Strefy handlowo-usługowe, które znajdują się głównie na parterze budynków biurowych, coraz częściej przyciągają odwiedzających z zewnątrz. Nasza analiza handlu w lokalizacjach biurowych koncentruje się na budynkach klasy A i B i nie obejmuje obiektów wielofunkcyjnych, które mają nieco inny charakter" - wyjaśnia Ewelina Staruch, Analityk Rynku Powierzchni Handlowych, Cushman & Wakefield.
Wszystko jest blisko
Fundamentalne zmiany w modelu pracy w stolicy i innych miastach wpłynęły na preferencje użytkowników w zakresie korzystania z biur i udogodnień dostępnych w budynkach biurowych. Raport firmy Cushman & Wakefield przedstawia wyniki ankiety dotyczącej praktycznych zachowań i oczekiwań użytkowników w zakresie projektowania miejsc pracy.
"Badanie wykazało, że 45% respondentów korzysta z zaplecza gastronomicznego w budynku biurowym co najmniej raz w miesiącu, jedna trzecia decyduje się na usługi, a prawie 30% chodzi do klubów fitness. Ponadto 36% respondentów korzysta z przestrzeni do odpoczynku, takich jak ogrody, ławki czy leżaki" - mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Dyrektor Działu Badań w firmie Cushman & Wakefield.
Wyniki te są zgodne z wynikami ankiety przeprowadzonej w 2022 r. przez firmę Cushman & Wakefield wśród menedżerów biur, w której 67% wskazało restaurację/kantynę jako najważniejsze udogodnienie, wyprzedzając bankomat (43%), sklep spożywczy (30%), kawiarnię (21%) i paczkomaty (19%).
"Wszystkie powyższe wybory wydają się wskazywać kierunek, w którym powinni podążać wynajmujący biura, aby uzyskać przewagę konkurencyjną i stworzyć tętniący życiem budynek biurowy, który pomieści wielu najemców" - dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.
55 000 mkw. na wynajem
Choć powierzchnia handlowo-usługowa stanowi średnio 6% powierzchni typowego biurowca w Warszawie, to w przypadku projektów biurowych ukończonych w ciągu ostatnich 10 lat wskaźnik ten jest wyższy i wynosi 7%. Na koniec 2023 r. 64% budynków biurowych będzie posiadało lokale handlowo-usługowe, w porównaniu z 60% w 2013 r. W przyszłości firma Cushman & Wakefield spodziewa się wzrostu tego wskaźnika.
"Największa koncentracja powierzchni handlowej w centrach biurowych to CBD, Służewiec i Śródmieście. Jednak lokale handlowe w City Core są również najmniejsze i mają średnio nieco ponad 200 mkw. Największe lokale o średniej powierzchni około 400 mkw. znajdują się w zachodniej strefie biurowej" - wyjaśnia Magdalena Gniazdowska, Leasing Manager, Retail Agency, Cushman & Wakefield.
W warszawskich biurowcach niewynajętych jest obecnie 257 lokali handlowo-usługowych o łącznej powierzchni 53 000 mkw. co stanowi 18,2% całkowitych zasobów. Dla porównania, wskaźnik pustostanów w centrach i parkach handlowych wynosi 9,3%. Co ciekawe, najwyższy współczynnik pustostanów w sektorze handlowo-usługowym występuje w budynkach biurowych oddanych do użytku w latach 2020-2024. Do wynajęcia jest aż 157 lokali o powierzchni 100-500 mkw. - zbyt małych, by przyciągnąć szersze grono potencjalnych najemców.
Zdecydowana większość lokali do wynajęcia ma powierzchnię mniejszą niż 500 mkw.
Głównym wyzwaniem stojącym przed właścicielami powierzchni biurowych jest odpowiedź na potrzeby najemców i złagodzenie niedoboru dużych lokali.Detaliści aktywnie poszukujący lokali o powierzchni powyżej 500 mkw. mają bardzo ograniczony wybór ze względu na ograniczoną podaż i wysoki poziom obłożenia, a co za tym idzie niski wskaźnik pustostanów. Tylko 8% niewynajętych lokali można sklasyfikować jako duże lub bardzo duże, tj. o powierzchni powyżej 500 mkw.", dodaje Ewelina Staruch.
Najwyższy wskaźnik pustostanów występuje na Wschodzie i Służewcu - odpowiednio 28,4% i 21,9%.
Biurowce jako przedłużenie głównych ulic handlowych
W handlu detalicznym w biurowcach dominuje gastronomia (26%) i usługi (22%) - wynika z raportu Cushman & Wakefield. Co ciekawe, lokalizacje biurowe są również popularne wśród dostawców usług medycznych (105 centrów medycznych, czyli 9%) i sprzedawców artykułów spożywczych (7%).
"Istnieje pewna synergia między ofertami dzielnic biznesowych i centrów handlowych. Te ostatnie są jednak głównie zakotwiczone przez sprzedawców z branży mody, zdrowia i urody, artykułów gospodarstwa domowego i elektroniki.Tacy najemcy z reguły potrzebują większych lokali niż te dostępne w biurowcach i oczekują wyższej odwiedzalności również - a może przede wszystkim - w weekendy" - mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Autorzy raportu zauważają, że w warszawskich biurowcach działa obecnie 806 unikalnych marek handlowych; TOP 6 z największą liczbą lokali to:Żabka, Gorąco Polecam, Zdrofit, Green Caffe Nero, Rossmann i Lux Med.
"Ewolucja handlu detalicznego ma miejsce w dużych miastach, szczególnie w Warszawie. Obserwujemy również wzrost zainteresowania ulicami handlowymi. Powierzchnie handlowo-usługowe w biurowcach stanowią rozszerzenie lub uzupełnienie handlu przy głównych ulicach handlowych.Warto również zauważyć, że czynsze rynkowe za takie powierzchnie w najlepszych biurowcach kształtują się na poziomie 50-60 euro za mkw. w porównaniu do 150-170 euro w centrach handlowych. Sprzedaż detaliczna w budynkach biurowych ma oczywiście pewne wady, takie jak niższy poziom obrotów w weekendy, brak dużych powierzchni i trudności z utrzymaniem estetycznego kompromisu między budynkami biurowymi i handlowymi.Wady te wydają się być jednak dobrze rekompensowane przez dogodną lokalizację i profil klienta", podsumowuje Magdalena Gniazdowska.
źródło:property-forum.eu
