Aktywność najemców wzrosła pomimo niepewności na rynku

Całkowita aktywność najemców w 2022 roku wyniosła 860 100 m2 i była o ponad 33% wyższa niż w 2021 roku i tylko o 2% niższa od rekordowego wyniku sprzed pandemii 2019 roku.

"Wysoki popyt w 2022 roku był wynikiem zarówno kumulacji transakcji na dużą skalę przez najemców z sektora finansowego, usług biznesowych i IT, jak i poprawy na rynku najmu. Potwierdza to liczba transakcji sfinalizowanych w 2022 r., która wyniosła łącznie 860, co stanowi wzrost o blisko 39% w porównaniu z analogicznym okresem w 2021 r.", komentuje Katarzyna Lipka, dyrektor działu doradztwa i badań w firmie Cushman & Wakefield.

W 2022 r. największy udział w popycie miały nowe umowy (52%) i renegocjacje (39%), natomiast ekspansje stanowiły jedynie 8% całkowitej aktywności najemców.

"W ciągu najbliższych dwunastu miesięcy na warszawskim rynku biurowym dojdzie do odnowienia umów zawartych w rekordowych latach 2018-2019. Zwiększona liczba procesów, których rozpoczęcia oczekuje się w tym roku, może pozytywnie wpłynąć na popyt na powierzchnię biurową w całym 2023 roku. Niemniej jednak perspektywa spowolnienia gospodarczego może przełożyć się na to, że najemcy będą ostrożniej podchodzić do swoich planów biznesowych, a w konsekwencji do wynajmu powierzchni biurowej - wyjaśnia Joanna Blumert, dyrektor działu usług dla najemców, Cushman & Wakefield.

Ponadto, w wyniku zmian na rynku dotyczących systemu pracy oraz rosnącej inflacji w ciągu ostatnich trzech lat, będziemy świadkami optymalizacji kosztów przez wielu najemców, w tym przedłużania umów w celu amortyzacji wyższych nakładów inwestycyjnych na wykończenie biura. Zmieni się również struktura zawieranych umów, przy czym wzrośnie udział renegocjacji nad relokacjami.

Niższa aktywność deweloperska jest już faktem

W 2022 roku deweloperzy ukończyli 237 000 m2 w 12 projektach biurowych, dzięki czemu całkowity zasób powierzchni biurowej w Warszawie wyniósł około 6,27 mln m2. Niektóre z największych budynków ukończonych w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy to - Varso Tower (63 800 m2 - HB Reavis), Forest Tower (51 500 m2 - HB Reavis) oraz P180 (32 000 m2 - Skanska).

"W Warszawie w budowie znajduje się obecnie około 181 500 m2. Według naszych szacunków stołeczny rynek biurowy powiększy się w tym roku o zaledwie 66 000 mkw. co będzie oznaczało początek "luki podażowej", która może potrwać do 2025 roku" - mówi Jan Szulborski, ekspert ds. powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield.

W 2023 roku koszty budowy i wykończenia powierzchni będą nadal rosły, natomiast tempo wzrostu cen będzie wolniejsze i bardziej przewidywalne w stosunku do początku 2022 roku - podaje Cushman & Wakefield.

"Lepsza kontrola nad poziomem kosztów deweloperskich może dać warszawskiemu rynkowi biurowemu pozytywny impuls w zakresie uruchamiania nowych projektów. Tymczasem, ze względu na obecne otoczenie gospodarcze, nowe projekty będą prawdopodobnie zlokalizowane w najbardziej atrakcyjnych miejscach, co umożliwi deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji" - dodaje Jan Szulborski.

Niższa planowana podaż przy stosunkowo dużej aktywności najemców zmniejszy dostępną powierzchnię biurową

Na koniec 2022 roku wskaźnik pustostanów kontynuował swój trend spadkowy. Dostępność powierzchni biurowej w grudniu wyniosła 726 400 m2, co oznacza spadek o 52 000 m2 w stosunku do analogicznego okresu w 2021 roku. Wskaźnik pustostanów w IV kw. 2022 r. wyniósł 11,6%, co oznacza spadek o 0,6% (w ujęciu kwartalnym) i spadek o 1,1% (w ujęciu rocznym).

"Wraz z ograniczeniem nowej podaży w 2023 r. będziemy obserwować utrzymujący się trend spadkowy wskaźnika dostępnej powierzchni, co pozwoli rynkom na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejących zasobach. Należy jednak pamiętać, że tempo absorpcji będzie silnie skorelowane z dynamiką wzrostu gospodarczego, co wpłynie na decyzje firm o inwestycjach i zwiększeniu zatrudnienia" - podsumowuje Katarzyna Lipka.

Czynsze biurowe w 2022 roku znalazły się pod szczególną presją wzrostową ze względu na niepewną sytuację geopolityczną, kryzys energetyczny oraz wzrost kosztów budowy i wyposażenia, które z jednej strony zwiększają koszty utrzymania powierzchni, ale ograniczają marżę zysku właściciela.

W IV kw. 2022 r. stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynosiły 22,00-26,00 euro/mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. miesięcznie w lokalizacjach poza centrum.

Z obserwacji firmy Cushman & Wakefield wynika, że projekty w budowie znajdują się obecnie pod największą presją wzrostową w zakresie stawek czynszu, ze względu na znaczną ekspozycję na rosnące koszty zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni. Ponadto na wzrost czynszów w najbliższych miesiącach będzie miała wpływ indeksacja umów najmu denominowanych w euro, która wyniesie około 9%. Wzrost stawek dla całego rynku spowoduje zmiany w strategiach cenowych wynajmujących w zależności od lokalizacji, jakości i poziomu obłożenia ich portfela budynków.

Źródło:property-forum.eu