Warszawa vs miasta regionalne – różnice w dynamice popytu

 

Zróżnicowanie aktywności najemców widać wyraźnie w porównaniu Warszawy z rynkami regionalnymi. W stolicy wynajęto ponad 160 000 m², a główną siłą napędową były nowe umowy najmu. Tymczasem w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu wolumen transakcji sięgnął blisko 180 000 m², jednak ponad połowę stanowiły renegocjacje dotychczasowych kontraktów. Oznacza to, że wiele firm decyduje się pozostać w istniejących lokalizacjach, przy jednoczesnym dostosowaniu warunków do obecnych potrzeb operacyjnych i kosztowych.

 

Co przyciąga najemców? Standardy, lokalizacja, dostępność

 

Nowoczesne powierzchnie w dobrze skomunikowanych lokalizacjach pozostają głównym magnesem dla najemców. Według Mateusza Strzeleckiego z Walter Herz, największa aktywność w Warszawie przypadła na Centralny Obszar Biznesu, co dowodzi, że jakość biura, lokalizacja i łatwy dostęp do komunikacji miejskiej wciąż są decydującymi czynnikami przy wyborze siedziby. Do tego dochodzą warunki finansowe, zarówno w zakresie czynszu, jak i kosztów operacyjnych.

 

Nowa podaż na rekordowo niskim poziomie

 

Rynek nadal mierzy się z ograniczoną dostępnością nowej powierzchni. Pierwszy kwartał 2025 roku był najgorszy pod względem nowej podaży od ponad dwóch dekad – oddano do użytku zaledwie dwa budynki: jeden w Warszawie i jeden w Poznaniu. Całkowity wzrost zasobów biurowych w stolicy w tym roku ma wynieść około 135 000 m², lecz część tej powierzchni zostanie zniwelowana przez wycofanie z rynku przestarzałych obiektów.

 

Największe inwestycje w toku

 

Pomimo niskiej podaży, w Warszawie wciąż realizowane są istotne projekty – łącznie ok. 210 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Wśród kluczowych inwestycji znajdują się m.in. The Bridge (51 400 m²) i Office House (31 100 m²), których oddanie zaplanowano jeszcze na ten rok. W miastach regionalnych aktywność koncentruje się w Krakowie (86 000 m² w budowie) i we Wrocławiu (27 000 m²). Dane popytowe potwierdzają siłę tych rynków – w I kwartale 2025 roku w Krakowie wynajęto ok. 57 000 m², a we Wrocławiu 44 000 m².

 

Czynsze i pustostany – stabilizacja z lokalnymi wyzwaniami

 

Czynsze utrzymują się na stabilnym poziomie. W centralnych lokalizacjach Warszawy stawki wynoszą od 18 do 27 euro/m²/miesiąc, podczas gdy poza centrum oscylują w przedziale 10–17 euro. W miastach regionalnych ceny najmu kształtują się między 9 a 19,5 euro/m².

Pustostany pokazują zróżnicowany obraz rynku. W Warszawie średni poziom wolnej powierzchni wynosi nieco ponad 10%, przy czym w centrum to około 7%, a na peryferiach – np. na Służewcu – przekracza 20%. W miastach regionalnych średnia stopa pustostanów to 17%, ale z różnymi trendami: w Krakowie i Katowicach wskaźniki spadają, podczas gdy we Wrocławiu i Poznaniu rosną.

 

Perspektywy – czy inwestorzy wrócą na rynek?

 

W perspektywie kolejnych kwartałów możliwe jest ożywienie inwestycyjne. Eksperci wskazują, że niższe stopy procentowe, łatwiejszy dostęp do finansowania oraz utrzymujące się zainteresowanie inwestorów zagranicznych polskimi aktywami mogą zachęcić do realizacji nowych projektów. Polska nadal pozostaje strategicznym rynkiem dla firm poszukujących jakościowych powierzchni w Europie Środkowo-Wschodniej.

 

Źródło: europaproperty.com