Konwersje a podaż biur w Polsce – perspektywa Walter Herz

Zmieniający się krajobraz polskiego rynku nieruchomości komercyjnych

Polski sektor nieruchomości wkracza w fazę „recyklingu nieruchomości”, jednak nie jest to ekologiczne, adaptacyjne ponowne wykorzystanie, jakie wielu mogłoby sobie wyobrazić. Zamiast tego, wyburzenia znacznie przewyższają prawdziwe konwersje budynków, a powstające nowe projekty często nie dostarczają tak bardzo potrzebnej powierzchni biurowej. Dyskusja wokół „fali konwersji” jest powszechna, jednak liczba projektów, które faktycznie przyjmują model „ponownego wykorzystania i renowacji”, pozostaje marginalna.

Rzeczywistość na rynku pokazuje, że większość konwersji polega na wyburzaniu istniejących konstrukcji i wznoszeniu nowych, zamiast modernizacji i adaptacji obecnych budynków. Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający, CEO w Walter Herz, zauważa: „O konwersjach mówi się dużo, ale realnych przykładów takich przedsięwzięć na rynku jest niewiele. Starsze budynki biurowe są w większości wyburzane, a nie modernizowane. W ich miejscu powstają przede wszystkim inwestycje mieszkaniowe, co prowadzi do systematycznego kurczenia się zasobów biurowych w największych miastach, szczególnie w Warszawie.”

Dominują wyburzenia, prawdziwe konwersje są rzadkością

Projekty oparte na modernizacji istniejących budynków biurowych są sporadyczne. Warszawa, na przykład, oferuje zaledwie kilka przykładów, gdzie przestrzenie biurowe są prawdziwie adaptowane bez wyburzeń. Godne uwagi przypadki to budynek biurowy przy Moniuszki 1A, który ma stać się budynkiem mieszkalnym, oraz Siennicka 29, która już przeszła transformację z funkcji biurowej na mieszkalną. Budynek Nowy Świat 2.0 również powraca do swojej pierwotnej funkcji mieszkalnej po okresie użytkowania jako biuro.

Częściej całe kompleksy biurowe są przeznaczane pod zabudowę mieszkaniową. Dawny biurowiec CPD z lat 90. przy ulicy Cybernetyki jest obecnie miejscem osiedla mieszkaniowego Esy Floresy. Chociaż niektóre budynki biurowe, takie jak Lipowy Office Park Budynek A, zostały zaadaptowane do nowych celów instytucjonalnych (Komenda Policji), a Budynek B przekształcony w akademiki co-livingowe, są to wyjątki, a nie reguła.

Znacznie częstsze są całkowite wyburzenia. Podczas gdy ikoniczne konstrukcje, takie jak Intraco i Ilmet, ustępują miejsca nowym wieżowcom biurowym, wiele innych znaczących parków biurowych znika, aby stać się strefami mieszkalnymi. Kompleks Empark Mokotów Business Park, w tym Saturn, Sirius i Orion, jest zastępowany przez osiedle Moderna Mokotów. Podobnie, Libro Mokotów, Cybernetyki Office Center, Trinity One i pięć budynków przy Marynarskiej/Wynalazek są wszystkie przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, co drastycznie zmniejsza zasoby biurowe Warszawy.

Realne uwarunkowania ekonomiczne kierują deweloperów ku projektom mieszkaniowym

Decyzja o wyburzeniu zamiast modernizacji jest przede wszystkim ekonomiczna. Bartłomiej Zagrodnik wyjaśnia: „Koszt modernizacji starszych budynków biurowych jest często wyższy niż budowa nowych, a ich projekt często uniemożliwia wdrożenie nowoczesnych rozwiązań architektonicznych i technicznych.”

Ponadto, obecne stawki czynszu za biura w Polsce sprawiają, że nowe projekty są mniej atrakcyjne. Rekordowo wysokie koszty budowy, rygorystyczne wymogi ESG, formalne i administracyjne przeszkody oraz ograniczony dostęp do finansowania bankowego dodatkowo komplikują rozwój projektów biurowych. Deweloperzy przechodzą na budownictwo mieszkaniowe, ponieważ „przychody z wynajmu biur w Polsce są znacznie niższe niż na rynkach zachodnioeuropejskich, podczas gdy zwroty z wynajmu mieszkań pozostają na bardziej porównywalnym poziomie.”

Czynsze za najlepsze biura w Warszawie oscylują wokół 22–26 EUR/mkw., co wyraźnie kontrastuje z Berlinem (40–50 EUR/mkw.) czy londyńskim West Endem (110–130 EUR/mkw.). Tymczasem czynsze za mieszkania w Warszawie (75–90 PLN/mkw.) są znacznie bliższe tym w Berlinie (18–22 EUR/mkw.) czy Barcelonie. Ta dysproporcja oznacza, że „dopóki czynsze biurowe w Polsce nie zbliżą się do poziomów zachodnioeuropejskich, konwersje biurowe będą miały miejsce tylko w przypadku nieruchomości o wyjątkowo dobrych parametrach początkowych.”

Rosnący deficyt nowoczesnej powierzchni biurowej

Deweloperzy wstrzymali w dużej mierze nowe inwestycje biurowe na niemal wszystkich rynkach, co prowadzi do niezwykle ograniczonej nowej podaży, zwłaszcza w Warszawie. Pojedyncze projekty, takie jak budynek biurowy w drugiej fazie kompleksu Towarowa 22 o funkcji mieszanej, są niewystarczające, aby wypełnić pogłębiającą się lukę podażową.

W całej Polsce w budowie znajduje się obecnie zaledwie nieco ponad 400 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. To niewiele w porównaniu z okresem boomu deweloperskiego, kiedy to zarówno Warszawa, jak i miasta regionalne miały po 800 000 mkw. w budowie. Sama Warszawa spodziewa się zaledwie 60 000 mkw. nowej powierzchni do oddania w 2026 roku, co zwiastuje znaczny niedobór w perspektywie.

Popyt pozostaje silny, tworząc nowe możliwości

Mimo ograniczonej podaży, popyt na powierzchnie biurowe w Polsce pozostaje stabilny i wysoki, a największe zapotrzebowanie generują Warszawa i Kraków. Walter Herz szacuje, że w 2025 roku w największych miastach zostanie wynajętych około 1,5 miliona mkw. powierzchni, co odzwierciedla wyniki z zeszłego roku.

W odpowiedzi na rosnący deficyt nowoczesnej powierzchni biurowej, dzielnice takie jak warszawski Służewiec Przemysłowy – często nazywany „Mordorem” – ponownie trafiają do centrum uwagi. Dzielnica ta, pomimo 17–18% wskaźnika pustostanów, odnotowuje wzrost wynajmów. Firmy coraz częściej decydują się na zmodernizowane biurowce na Mokotowie, zamiast czekać 2–3 lata na nowe projekty w centralnych lokalizacjach. Są również gotowe płacić wyższe czynsze za wysokiej jakości, dobrze skomunikowane przestrzenie do pracy.

Gdyby obecna dynamika podaży i popytu się utrzymała, rynek warszawski mógłby stanąć w obliczu znacznego wzrostu stawek czynszu, szczególnie w centralnej dzielnicy biznesowej. Stanowi to zarówno wyzwanie, jak i szansę dla firm poszukujących strategicznych lokalizacji.

Znajdź swoje następne biuro na dynamicznym rynku

Polski rynek biurowy przechodzi głęboką transformację, odchodząc od nowych budynków na rzecz ponownej oceny istniejących zasobów – często poprzez ich konwersję na cele mieszkaniowe. Chociaż zacieśnia to podaż nowoczesnej powierzchni biurowej, oznacza to również, że istniejące, dobrze utrzymane i strategicznie zlokalizowane biura, szczególnie w obszarach takich jak Mokotów/Służewiec, stają się coraz bardziej wartościowe. Firmy muszą działać zdecydowanie i rozważyć szerszy wachlarz opcji, aby zabezpieczyć najlepsze lokalizacje biurowe w tym ewoluującym krajobrazie.

Źródło: prestigepr.pl