Centrum zyskuje na znaczeniu – Wola przyciąga inwestycje

 

Na koniec czerwca 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 6,33 mln m². Wśród nowych inwestycji znalazły się m.in. The Bridge (47 000 m²), Office House (27 800 m²) – pierwszy budynek biurowy w kompleksie T22 oraz zmodernizowana Nowa Bellona (4 800 m²). Wszystkie te projekty zlokalizowane są w podstrefie City Centre West.

 

– Całkowita nowa podaż w 2025 roku wyniesie ok. 140 000 m², co oznacza wzrost o 34% względem roku 2024, ale aż o 66% mniej niż w rekordowym 2016 roku – komentuje Karol Wyka, Executive Board Director, Head of Office Department, Newmark Polska. – Zdecydowana większość tej powierzchni zostanie dostarczona w centrum Warszawy, w szczególności w dzielnicy Wola. W drugim półroczu planowane są m.in. projekty Studio A (24 000 m²) i odnowiony V-Tower (30 800 m²).

 

Niska aktywność deweloperów ograniczy nową podaż do 2027 roku

 

Na koniec czerwca 2025 roku wolumen powierzchni biurowej w budowie spadł do zaledwie 129 000 m², co stanowi historyczne minimum. Aż 90% tej powierzchni zlokalizowane jest w centrum.

 

– Nie przewidujemy wyraźnego odbicia w aktywności budowlanej do końca 2025, ani w roku 2026 – mówi Karol Wyka z Newmark Polska. – To oznacza, że ograniczona dostępność nowej powierzchni może się utrzymać co najmniej do końca 2027 roku.

 

Rynek najmu napędzany przez renegocjacje

 

W pierwszym półroczu 2025 roku wynajęto w Warszawie ponad 301 400 m² biur. Aktywność najemców była niemal równo podzielona między pierwszy i drugi kwartał: 49% vs. 51%. W drugim kwartale wolumen najmu wzrósł o 5,5% w ujęciu kwartalnym, ale spadł o 4,5% r/r w skali półrocza.

Najemcy skupiali się głównie na centralnych lokalizacjach, które odpowiadały za 55% wszystkich transakcji. Z powodu ograniczonej dostępności dużych powierzchni (>4 000 m²) w nowoczesnych budynkach, wielu najemców decyduje się na renegocjacje istniejących umów.

 

W strukturze transakcji przeważały:

 

Renegocjacje i przedłużenia umów (43%)

Nowe umowy najmu (38%)

Transakcje właścicielskie (9%)

Ekspansje (8%)

Umowy typu pre-let (2%)

 

W samym II kwartale udział renegocjacji sięgnął 59% – to drugi najwyższy wynik w historii warszawskiego rynku. Szczególnie wysoki udział tego typu umów zanotowano w Służewcu (78%), Mokotowie (65%) i Śródmieściu (62%).

 

Najbardziej aktywne branże to:


usługi finansowe (17%), IT (16%), produkcja (10%) i usługi profesjonalne (10%).

 

Pustostany i stawki czynszu: sytuacja stabilna

 

Stopa pustostanów w Warszawie na koniec czerwca 2025 roku wyniosła 10,8% – to wzrost o 0,3 pp kw/kw, ale spadek o 0,1 pp r/r. Łącznie to 682 700 m² niewynajętej powierzchni. W nowoczesnych biurowcach oddanych po 2020 roku dostępne były tylko 59 000 m², z czego 1/3 przypadała na The Bridge.

Według Agnieszki Giermakowskiej, Research & Advisory Director, ESG Lead w Newmark Polska, w nadchodzących kwartałach można spodziewać się spadku pustostanów, m.in. dzięki ograniczonej nowej podaży i wycofywaniu starszych biurowców z rynku.

Czynsze w najlepszych lokalizacjach pozostają wysokie:

 

22–27 EUR/m²/miesiąc w centrum

16–18 EUR/m²/miesiąc poza centrum

 

– Właściciele najlepszych budynków w centrum nadal dyktują warunki – mówi Agnieszka Giermakowska. – Natomiast właściciele starszych obiektów z wysokim poziomem pustostanów są bardziej skłonni do negocjacji i oferowania zachęt.

 

źródło: europaproperty.com